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日志

“90后不买房”是伪证命题

热度 12已有 6262 次阅读2014-2-28 20:52 |系统分类:市场研究| 90后, 不买房, 马佳佳

       2014年初,一个从没从事过房地产的90后女孩成了地产界热议的话题。90后情趣用品店主马佳佳在万科进行了“不买房的90后”的主题演讲,提出了新生代价值观有可能对房市产生的影响。
       马佳佳的观点抛出之后,如同一个重磅炸弹,迅速在业界引起轩然大波,在网络上,马佳佳的演讲PPT被迅速疯传,其“90后不买房”的主张一时间成为业界热议的焦点。
       随后,部分业内人士也纷纷发声,针对马佳佳的观点进行回应和反驳。同时,业内也有声音质疑马佳佳万科演讲的真实性。
       马佳佳的“90后不买房”的论调之所以如此被关注,还在于在当前中国地产处于十字路口的敏感时期,马佳佳抛出了一个有关未来市场颠覆的话题,加上其是在万科演讲的背景似乎更为其言论赋予了权威性。但是如果冷静分析整个事件,就会发现,马佳佳的演讲其实更象一场秀。
       首先是其在万科演讲的背景,并非是网络盛传的万科总部,而是在万科深圳地产公司的营销年会上,其言论在万科内部关注的程度非常有限。
        更重要的是,马佳佳的演讲文件,虽然PPT制作精美,并且冠以了当下最敏感的互联网思维,但是演讲的观点和依据从专业角度而言却着实苍白无力。
       如果更直白的解析马佳佳的演讲文稿,可以发现里面的内容无非是早年一些话题的集中式的冷饭热炒,而且不少观点经过检验,已经被证明是错误的。
       在此,将马佳佳的观点进行一一解析,来看看其观点是否只是一个伪证。
        观点一:90后的群体特性决定不买房
        90后在60后、70后、80后的眼中或许以个性鲜明出现,但这就是时代进步的代沟,但是90年的个性与不买房应该是无法产生必然联系的。
        首先每代人都会有其成长轨迹,中外概莫例外。在美国,60年代的颓废一代;在中国,80年代的独生子女小皇帝,都以其特性,而曾引起社会的焦虑与担忧。但是现在这两代人的表现已经表明其承担了相应的社会责任,成为社会发展的中坚,这或许就是人类进步的规律。
        其次,现在很多城市的首次置业者的年龄在24-26岁之间,按推算就是88年到90年出生的群体。目前没有任何一种研究表明90年后出生的人群与88年后出生的人群在世界观和价值观上有显著的区别,且这两个群体的经历、教育也非常近似,因此通过此批88年到90年出生的购房者的行为也可以推导出90后因为独特的价值观而不买房是站不住脚的。
        最后,马佳佳的90后不买房的依据是对100名90后朋友的调查,除了有一面之辞的嫌疑外,另外明确指出,有部分人不置业是暂时受限制于经济能力或希望享受人生,不给自己太大的压力。
        这种情况在早几年前也曾出现,80后群体中也曾存在因经济压力而提出不买房的口号,但是事实证明,经过年龄增长和收入增加后,逐步也完成了置业目标。这就充分证明暂时不买房不等于永远不买房。
       上面的分析已经可以充分说明, 90后社会群体的成家立业是必然的,只是时间问题,。马佳佳的90后的群体特性导致不买房的论断是经不起任何事实的推敲,完全可以断言为臆断。
        观点二:90后因为继承房屋不买房
        这就是早年的独生子女无需购房论调的翻版,其观点早在10年之前就有发声,但已经完全被时间和事实验证为是伪证命题。
       首先房屋继承的前提是老人的离逝,但是新一代人诞生不代表老一代人的消逝,简单的数学逻辑无法符合实际现状。
       其次新老的人居理念是有区别的,过去的房屋在规划布局、功能空间、配套设施等方面与现在年轻群体的居住习惯有差距,导致很多年轻人不愿意居住在过去的房屋,宁愿选择出售旧房后的再次置业。
        最后置业与社交圈紧密相关,其继承的房屋如果远离社交圈或工作地,同样不会因为继承了房屋而不置业。
        观点三:传统买房行为是对90后的限制
         马佳佳在演讲中列举了买房对于90后群体的四大限制,包括:无闲置资金;折旧且无产权保障;限制了自由;与婚姻相捆绑的传统观念的束缚。
        客观的说,上述的观念确实代表了一部分青年群体的想法及认识。但是这些观点有市场,并不代表着观点是正确的。
        首先在传统理念中,安居方能置业,这种观念使得住宅对相当部分青年群体而言,在一定意义上属于一种必需品,有刚性需求。而且与当下很多婚姻恰恰是与住宅挂钩的。
        其次更为重要的是,人是先有世界观,才有方法论。人的世界观是随着年龄和阅历的增长而发生变化,故此对于事物的看法也会有不同。成长到一定阶段,人对于家庭的渴望会更强烈,置业要求会更加强烈。
        最后,在中国,职业流动性整体不算频繁,因为置业而限制职业自由只是极少部分情况,没有普遍性。至于房屋无产权保障更是非专业的错误言论,在此就不予评价了。
         针对上述的3个观点的辨析,已经可以得出基本结论,马佳佳的观点是不成立的。但是为了更为客观的分析,我们可以通过世界房地产发展史,特别是参照房地产成熟国家和地区的房地产发展历程来进一步印证马佳佳的观点。
         纵观欧美、日韩等地的房地产发展轨迹,尚未发现有某个国家和地区的房地产的衰落是因为消费者的观念变化而引起的。决定一个国家和地区房地产市场走势的是供需关系、经济价值。
        值得有深度借鉴意义的是日本房地产,自从上世纪90年代日本经济衰退之后,日本楼市持续走低,成交低迷。日本物业不具有中国住宅所拥有的升值、保值功能,甚至可谓是投资贬值。
        但是就在这种情况下,日本每年虽有一定数量的房屋交易。其中2013年日本首都圈(1都3县)的二手公寓买卖成交量为36432套,较上年增加16.0%,创下自1990年开始统计以来的最高值。二手独幢住房的成交量也刷新纪录至12245套,增加6.9%。二手公寓及独幢住房的总成交量为约4.9万套。 日本楼市可以很好的说明,即使是在楼市长期低迷,需求依然存在。
         整体而言,马佳佳提出的“90后不买房”的言论观点缺乏系统理论和实践支撑的,甚至之中的某些观点已经被事实印证为错误的,其言论很大程度上只是一种个人的臆断。而这一切都是因为马佳佳缺乏对房地产市场的宏观系统的认识和对待事物的以偏概全。
        人类购房置业的需求是会长期存在的。不客气的说,马佳佳今天的努力奋斗也是希望改善个人生活品质,当条件具备时,马佳佳真会不买房吗?希望不要今后的某一天,我们突然发现曾经提出“90后不买房”的马佳佳的名下居然也拥有了物业。


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发表评论 评论 (5 个评论)

回复 1054699853 2014-3-3 13:39
好文章就要支持
回复 屈国辉1 2014-3-3 13:56
1054699853: 好文章就要支持
谢谢刘总抬爱
回复 金承龙 2014-3-4 07:41
90后女孩都是强烈要求自个有房
回复 蔡洁 2014-3-15 12:30
分享是贡献,回复是美德!拜读了
回复 liujiaqiang 2014-4-8 21:05
一边引入90后思维,一边积极布局深挖行业,万科典型看空不做空啊!

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