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日志

陈方勇:地产基金的春天到了?

热度 9已有 4526 次阅读2014-3-4 11:07 |系统分类:市场研究| 地产

        

        房地产基金这事说深了是不动产的证券化,通过金融产品的结构化设计以解决流动性问题,化整为零,让更多更小更分散的投资人得以分享房地产投资的机会。而说白了,可以说是房地产商圈钱的又一种路径而已。当前中国的房地产商面临什么样的融资环境?银根收紧了银行有钱不给你贷,用信托打开表外业务这个口子吧又给紧急叫停。资本市场融资?去年在证监会排队的还在排着呢,无理由中止一切地产上市融资,什么时候窗口打开是个未知数。到海外上市去?去吧,你就算不管目前的低估值侥幸上成了,你试试看那些募来的那些外资想结成人民币有没有门。有人说,老百姓买那些那么低收益的理财产品还那么踊跃呢,我这个项目可暴利的多,想法找点便宜的钱好了。我劝他趁早打住,你知不知道这叫非法集资,玩大了可是掉脑袋的。于是想来想去,全行业似乎都找到了唯一的一个解药——房地产基金!这东西属于金融创新,国家还顾不过来管,资金和项目两方需求强烈,值得一试!哗!忽如一夜春风来,神州遍地基金开。有人这么说:地产基金的春天到了!

 

        果真如此吗?在这个圈子里待的年头够久的话,对于地产基金应该不算陌生。前些年我们见到的地产基金大多都有很响名号,比如美林、高盛、大摩、ING、凯雷、华平等,说起来都是国际大牌投行,其实我们的大股的那个GIC RE就是个主权基金中投地产业的地产基金。这些基金在中国的投资不可谓不成功,投资房产的成功把上海、北京等城市的房价拉高,投资项目的年回报率至少是20%,最牛的是投资房地产公司股权的,一上市就能拿到初始投资几倍甚至上百倍的回报。突然到了20072008年,这些外资基金纷纷撤退,因为他们遭遇了次贷危机,本土损失惨重,由于投资激进,越大牌的亏的越狠,不得不在中国割肉清仓。这些基金退场了,他们培养出来的人才留下了,他们培育的这个市场在国内地产商的心中扎下了根,于是内资地产基金开始兴起,于近两年受宏观调控所赐渐成燎原之势。就像所有新生事物都有其两面性一样,既有青春的蓬勃生机,又不免带有青涩的稚嫩,能否茁壮的野蛮生长起来,真的是要谢天,谢地,谢人!

 

天时

        诚然,从房地产融资的困境来说,对于房地产基金而言产生了巨大的投资机会。我就知道现实情况中确实有一些小开发商拿着很好的项目,甚至都扛到了四证齐全就是拿不到银行贷款,资金链眼看着就要断掉,这个时候多贵的钱都是救命的,有的甚至去找地下钱庄借高利贷。这种情况下,一个好的地产基金适时出现真的跟天使一样,这个天使跟你说:我们只跟你雪中送炭,等你能赚到暴利了,我们就走了,像所有相信这个行业依旧存在暴利机会的人们一样,你会相信只要用这些看似较贵的资金解决了燃眉之急,把过了,就可以等到银根松动,或者等到销售回款,到那时一切就重见光明,还可以自诩得意做过一回杠杆融资呢。这个天时放大一点看,是全球的流动性泛滥,资产泡沫化预期强烈,即使国家无所不用其极的宏观调控,连限购令这么计划经济的招都出了,房价依旧像打不死的老虎顽强而坚挺。那么如果要抵御通货膨胀,你是买黄金呢,还是买房子呢,国家不让你买房子的话,是否可以买点直接投资房子的基金?反正你的目的不就是要战胜CPI吗,投资地产基金吧,这个不受国家调控,收益率还一点不低,只是你得足够有钱。那位说了,你就不怕这个市场崩盘呀,像美国那样;或者说政府万一来点更狠的,比如房产税什么的,直接打击你这投资需求,让你的市场一下子没了!我说,你觉得2012够真实的吧,现在到处这么震,气候这么异常,万一2012真的就像电影那样世界末日了呢?请记住,那是万一,在中国这个强政府市中,投鼠忌器,政府对房地产永远是又恨又爱,展现改革开放伟大成果是靠开发商改变的城市面貌,经济拉动又少不得房地产上下游的产业开动,银行大量优质贷款靠的是房地产项目,地方财政吃的是土地拍卖的收入,难道真的有决心看到这眼前的繁荣戛然而止?我们的政府已经在这条快车道上跑了30年,真的不敢停下来。其实真的能够引导民间的资金离开房地产的一级市场,而进入投资领域,最好还是与住房保障无关的商业地产投资,国家一不用担心炒房导致的民怨,二来还多了一个蓄水池来拦截流动性,对于整体经济恢复健康是有好处的。对于地产基金而言,目前时机已经成熟,还差一点时势,就是国家对于地产金融创新的支持,一旦公募途径打开,整个行业血液就会贯通,就有可能多做一些长期投资,朝着健康的方向发展。

 

地利

        中国是全球最好最活跃的房地产市场,比如万科论开发量早就是全球第一的房地产开发公司,北京一个城市的成交量可以抵过全欧洲。中国人对土地对房产的偏好赋予房产以强烈的资产属性,除非战乱,赚的钱一定会用来买房,房产所带来的价值感真实且踏实。即使今天这些接受过西方经济学教育的新型精英们,也无不将房产作为资产配置中最重的一环。中国的城市化进程已经开展到了农民上楼这个层级,庞大的人口正在被驱赶到了城市,这种现象全世界也许独此一处,可谓中国特色的圈地运动。在这片土地上,避谈房地产是虚伪的,就是骂房地产商的其实也不过是借此成名、借此发财,这个利益链条在人们的心中根深蒂固,做房地产就意味着步入财富的殿堂。在这片土地上房地产基金的生长有着极其肥沃的土壤,其聚少成多的创富故事对于中小投资人极有吸引力,而用专业的人来做专业的事对于希望跨界而入的其他产业资本也是值得信赖的理由。如果将这个地理化,我以为存在三类地域:一是资本之地,即所谓金主之地,江浙,山西,内蒙,财富积聚之地必衍生再投资之需求;二是资源之地,土地资源,人才资源,资本渠道资源,北京、上海、深圳等一线城市,是土地生金之地;三是政策之地,也就是对于地产基金持鼓励政策的地方,如天津滨海新区等,可以带来注册、入资、税收优惠等便利政策。目前来说,成功的地产基金运作必须擅长在不同的地域腾挪,将各个方面的资源进行整合,这样才有可能将投资价值做到最大化,对于商业地产基金而言,由于短期获利性并不高,往往一个点的利差就会决定的投资的成败,对于这种的操作的精确性要求就更高。

 

人和

        最后是,所谓人和。人才储备在当前的时点既可以说充足又可以说稀缺,充足是由于大量国际投行背景以及资深地产行业背景的人士正在进入这个行业,给基金的运作带来了专业上的保证,搭建基金运作的基础体系以及框架文件相对比较成熟,基础人才相对充足;稀缺则是从普遍意义而言大部分正在运作的地产基金还都是个伪命题,大量地产公司仅仅完成了一个壳公司的注册,具体运作思路并没有,其中的负责人多为财务或者资本市场部门兼任,还处于探索阶段,真正做实操的人才极为稀缺,尤其缺少募资人才。总体而言,目前地产基金的人才状况呈现良莠不齐的现象,这就导致在具体基金运作中呈现不同水平的操作手法,难免有些违规的手段。出于相互促进抱团取暖以及行业自律的目的,以北京、上海、深圳三大金融中心为核心,由精英人士组织已经开始出现以基金沙龙为组织形式的俱乐部组织,正在形成一股力量,以图影响整体行业,并向监管层建言献策,逐渐规范地产基金的发展。人和的另一个重要表现在于目前地产基金的发展已经引起地产界和金融界的高度重视,双方都在重点研究此类业务的发展并渐有整合之势,地产与金融结合已被业内有识之士认为是行业发展的必然趋势,由开发商向投资商乃至地产投行发展已成为一些锐进企业的目标。首创集团的刘晓光从来认为自己的地产模式就是资本加实业的双轮驱动模式,对于地产基金的探讨也是业内最早也最坚持的一个。复地集团则以铁狮门为标杆对象,郭广昌的业务领域早就超出的地产甚至实业范畴,目前已经扶持了多家地产基金,著名的有盛世中国基金和星浩资本。金地集团更将自己称之为地产基金业的黄埔军校,不仅实现了与瑞银的两只中外合资基金的落地,还正在运作人民币基金,整个集团已经将基金业务作为未来公司重要的业务组成,从金地出走的张华纲、赵汉忠目前均在运作地产基金。在这样的大环境下,地产基金早已成为主流方向,不是做不做的问题,而是谁能做的更早、做的更到位的问题。

 

还差点什么?

        天时、地利、人和都具备了,地产基金是否就到了爆发期呢?我以为至少还缺少三个关键因素:1、合格的投资人;2、成熟的基金机制;3、政府的认同。

 

        先说说合格的投资人。其实中国是全世界最不缺钱的地方,宽松的货币政策导致大量闲散资金急于寻找出口,豪赌人民币升值的国外热钱找一个缝就想进来,而所有这些钱无一不看好中国房地产的发展前景。然而对于地产基金而言,目前普遍的现状是募资难,投资人是现成的,但是要说服他们来做基金的有限合伙人(LP),把钱拿出来交给专业的普通合伙人(GP)管理,就很难。难点之一在于中国当前的信用体系尚未建立起来,投资人不放心把钱交给陌生人进行打理,要么必须参与管理,要么做成公司制大家同股同权,因此实际操作中就容易做成针对单个项目来设计,基金募资额难以做大,且只能是中短期。难点之二在于大家对于地产行业的暴利印象已久,而且普遍认为这个行业不规范的运作太多,委托代理风险太大,因此要投地产一是要高回报,二是必须高保障,实际就容易做成高利贷。保险、社保基金、养老基金是公认最适合做基金LP的,理由在于这些资金成本相对较低,可以长期持有,且无意过度介入管理。在当前的政策环境下,这类资金的投资往往受到严格的限制,保险进入地产原本在法律上已无障碍,但正是由于担忧与宏观调控方向背离,且对地产基金缺乏监管体制,因此实际上真正落地也尚无明确的时间表。当市场中真正的LP尚未形成时,地产基金就谈不上有什么大的发展。

 

        成熟的基金机制我想说的是地产与金融结合的机制,也就是彼此之间真正明确各自的定位,实现专业的人干专业的事的机制。目前做地产基金的无非两类,地产商主导的和金融机构主导的。实际上两类做的都很辛苦,地产商主导的常常需要解释利益分配问题,如何保证投资人的利益不被侵害,如何分清地产商身份和GP身份,如何摆平股东利益和基金投资者利益,因为太容易为理解为变相融资行为,你是投自己的项目也不对,不投自己的项目也有问题;金融机构主导的有个致命问题就是专业能力问题,让做投行的来和钢筋水泥打交道,去和客户、商户斤斤计较,显然不是他们的长处,而交给地产商来做同样存在委托代理风险,除非去做债,因此许多志在长期发展的此类基金不得不培养自己的操作团队,号称全能型基金,实际上已经涉足地产商的领域。从国际发展经验来看,地产基金必须完成自身的独立,即使地产商发起的也需要独立运作,对内对外采取同样的尺度,最好从股东结构上就淡化地产商的绝对控股地位,将更多的话语权交给职业基金经理;而金融机构发起的应该发挥自身在募资上的优势,而避免直接介入具体业务,从定位上更适合去做FOF(投基金的基金),与专业人士操作的地产基金紧密结合,同样能够取得不粗的发展空间。

 

        政府认同这件事在中国显得额外重要,理由在于中国政府是个非常强势的政府,市场中任何操作都免不了受到干预。地产基金目前来说由于整体规模偏少,监管层尚无暇顾及,这个从目前相关法律和执行细则欠缺、各地执行尺度不一、相关管理部门分工不明、政府管理人员认知千差万别就可以看出来。这在某种程度上似乎对于地产基金的发展是个好事,任何人只要想做还是可以很容易去注册一个。但是从前面的论述也可以看到,由于缺乏监管,整体行业发展良莠不齐,实际上存在极大的隐忧,如果其中有浑水摸鱼的,假地产基金之名行非法集资之实就很容易导致监管层的震怒,加之本身由于与地产行业密切相关而带来的敏感性,难免会遭遇一刀切的风险,玉石俱焚。缺乏监管另外的坏处是在当前普遍缺乏信用体系的情况下,政府监管其实意味着风险的防火墙,多了一层监管对于保险资金等安全性资本来说就多了一层保障,其向地产基金的投资就会更加容易实现。实际上,地产基金的发展对于政府来说也是一种解脱,当前各地为了避免土地环节过度依赖地产商的资金纷纷成立土地开发基金,然而由政府出面来做这样的事情其身份与市场化原则不符,如果存在独立的地产基金来运作其实是可以很好的解决这样的问题。不知道随着中国政府管理层对于市场经济理解的逐渐深刻,是否能够产生出大智慧来,将这个又恨又爱的房地产用一种更聪明的办法来管理,而不是像现在一样越调控房价越凶猛

 

一切只是开始

        地产基金的春天不管是否真的到了,其脚步声我们已经清晰的听到,地产行业基金化的发展趋势是不可逆转的。这件事不管有多么难都在朝着它应该发展的方向推进着,任何障碍只是时间上的问题,早晚都会水落石出。作为这个行业的参与者,我们没有理由去坐等,我们应该积极投身其中,哪怕成了先烈也值得,没有多少人有这个机会去遭际一个时代的变迁,没有多少人有这个幸运成为推动历史车轮的一股力量。这个是我用来鼓励自己还有我的团队的话,坚持是为了实现自我的人生价值。俱往矣,数风流人物,还看今朝!(佰仕信基金陈方勇)


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发表评论 评论 (1 个评论)

回复 kangyi 2014-3-4 15:17
搞不懂的那些基金名目让我受伤七年多。

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