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日志

李骁:“金九银十”渐失风向标意义 楼市步入新常态

已有 7080 次阅读2014-11-17 13:33 |个人分类:财经地产|系统分类:市场研究| 风向标

李骁:“金九银十”渐失风向标意义 楼市步入新常态

 

   “金九银十”素有“楼市风向标”之称,今年的这一节点,恰好迎来限购、限贷双双松绑,但从全国的楼市成交情况看,市场反映并不热烈,观望情绪依旧浓厚。据易居房地产研究院发布的报告显示:9月份,所监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1477万平方米,尽管环比录得7.7%的增长,为连续三个月环比正增长,且创下年内新高,但同比减少了16.9%,不仅弱于去年,还弱于2012年。限购松绑,并未如期解救楼市低迷之势,楼市金九市成色不足。房贷松绑后的第一个黄金周,市场也未交出满意答卷。2014年国庆黄金周期间(101-7日),中指院监测的20个主要一二线城市累计成交面积同比下降9.7%,显然购房者暂时未买房贷新政的“账”。

购房者不仅不买政策的“账”,也不买开发商的“账”。受库存偏高,市场竞争激烈的影响,多数房企采取积极销售策略:一是部分资金充裕的房企利用楼市低迷期积极进行战略调整,二是部分资金链紧绷的开发商急于回笼资金,于是降价跑量成为市场主旋律。新近公布的9月百城房价指数已录得五连跌,并且跌幅进一步扩大。在政策松绑、价格松动日发明显之际,传统的销售旺季“金九银十”,并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。原因何在?

楼市步入新常态  “金九银十”行情不再

“新常态”已成当前最热的经济关键词,何谓“新常态”?从字面上看,就是不同以往的、相对稳定的状态。中国经济进入新常态的特征是,增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期”叠加,各种矛盾和问题相互交织。作为国民经济重要组成部分的房地产,也正处于这“三期”叠加的特殊时期:行业发展从“黄金时代”步入“白银时代”; 前些年全国房价总体性普涨的局面已走向分化;房地产企业处于结构调整的阵痛期,遭遇市场优胜劣汰;房地产投资、开工量、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。以前 “挖坑就能卖房”、“是个开发商就能赚钱”的粗放式发展方式已经一去不复返,与之相随的是购房者的心态也回归理性,无论任何政策刺激或价格促销,“买房犹如买白菜”的疯狂将难以再现。究其原因,主要源于以下几个方面:一是,如今市场已由供不应求转为供大于求;二是,居民对房价大幅上涨的预期已经发生改变,房地产已不再具备投资属性;三、未来房地产税的开征,将增加房产的持有成本,房地产已不再是人们实现资产保值增值的首选投资标的。

无论是从宏观背景还是行业发展空间,乃至购房者心理预期的变化,都决定了“金九银十”仅是一个销售节点而已,市场难以再现井喷行情,对指望借助天时冲刺一把业绩的房企而言,恐怕要醒一醒了。

挪开“限”字决 楼市未必就反弹

到目前为止,全国46个限购城市中,除北京、上海、广州、深圳、三亚五地外,其余城市均已取消限购,但事实证明这一政策放松的刺激力度较为有限,很多城市的成交量并没有显著增长。但央行及银监会对房贷的松绑力度超出了预期,930日央行、银监会联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对二套房的认定标准由过去的“认房又认贷”松绑为“贷清不认房”。如果仔细分析文件,某种意义上讲是取消了限贷令。通知明确:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。除上述几个未放开限购的城市外,这条的实质是:把“三套停贷政策”取消了。用大白话说就是,只要你目前没有房贷在身,不管你拥有多少套房子,只要觉得你信用够好,你就能以较低的首付和利率获得房贷。此外,“通知”中关于“银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”的表述,较为委婉地将20104“国十条”中有关“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定打破了。简言而言,新政对外地人的限贷令也有条件地取消了。

房贷新政”落地有利于改善型需求释放,刺激楼市交易量的复苏,并对房价止跌企稳形成支撑。笔者预计,房贷放松之后市场的反映程度应该比限购放松要大一点。但是中国多数城市房屋库存量偏高,房地产预期收益在下降,加之房产税开征的预期导致社会资金正撤离楼市。取消限购限贷,无法从根本上提振房地产市场,更不会使得房地产市场出现强势反弹。政策松绑对于楼市成交、“去库存”的实际效果,仍有待观察,市场各方对于“限”字决的“撤离”不应过于乐观。政策持续放松有可能刺激楼市微弱复苏,但很难带动房地产走出趋势性放缓的下行通道,房价还将持续调整一段时间。

“限”字决撤离 长效机制应及时补位

我们长期以来,行政之手的力量过于强大,迷恋“限”字令:房地产非理性发展、房价飞涨,限购、限贷应时而生,短期内效果似乎立竿见影,长远看则是对市场秩序的破坏。可以预期的是,随着经济体制改革不断深化,市场配置资源的决定性作用将日益显现,“限”字决将逐步退出历史舞台。限购、限贷政策的取消,说明楼市融入中国经济新常态的步伐是大势所趋。笔者认为,中国楼市在步入新常态之际,恰是由行政调控切换至市场调控的良机。这需要完善财税、信贷等经济和法律手段,同时也应在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、住房金融制度乃至投融资体制等方面推出具体措施。楼市自发调整期,为长效机制的建立赢得了以“以空间换时间”的机会。当前除推进房地产税立法、不动产统一登记、房地产信息联网,为房产税开征做准备外,更多的长效机制也需要不断完善,及时补位。

楼市仍处在深度调整的过程中,中国依赖房地产强拉经济的时代也渐行渐远。不要寄希望于货币政策大放水,也不要奢望有大力度的救市措施出台。对于房企而言,要突围破局,应积极主动地去库存,尽可能快速回笼资金,优化现金流,充实资金链。要明白,房地产的黄金时代已经一去不复返了,理性的应对之道应该是“谨拿地,快卖楼”,假如跟不上这种趋势,市场分化调整的步伐或将加快,一招不慎,规模再大的企业也可能在市场的大洗牌中倒下。

房企,不要迷恋今年“金九银十”,也不要迷恋来年的“金三银四”。“新常态”下,房企应多一分淡定,苦练内功,扎实做好产品与服务,以过硬的产品和优质服务来赢得市场认同。


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