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日志

你见过这么“奇葩”的开发商吗?

热度 4已有 9454 次阅读2017-3-7 20:06 |系统分类:楼盘品鉴|建筑鉴赏|户型设计| 开发商, 商联中心, 南昌, 豪宅, 王忠

一般来说,全国大型房企,特别是100强房企,大部分对城市或项目公司都有考核要求,从利润率、资金周转率、工程节点、开盘时间到按时交付等,都有相应的考核指标,城市或项目公司团队奖金,也是和这些指标挂钩的,比如某全球最大商业地产商要求一个项目从拿地到 6个月必须开盘,商业地产18个月必须开业,如果没有达到这个时间要求,据说总经理必须下课。


客观来说,这种考核机制,确实让企业快速复制能力超强,成长特快。


但是,也因为时间仓促,不能顾及质量,施工工艺粗糙,很多在限定时间里开发出来的房子,经常出现质量问题,业主经常拉横幅维权。


但是,为了赶工期、节省成本、提高利润率,不以产品的品质保证为基础,真的好吗?


陈海滨兄曾经在一篇文章里说过:“有些大房企,没错,仅仅是大而已,只是规模大、销售面积大,比如XXX大,就会买买买,进军各种行业,连自己楼盘的质量都保证不了,大、品牌和品质没有半毛关系。除了钱多,大开发企业更应该给行业带好头,老百姓买个房子不容易。”


有一个位于中部省会城市南昌的本地房企,是一家比较“奇葩”的开发商,为了给业主提供全面超越市场品质的产品,从拿地到开工,仅研发设计居然花了两年半时间;别的开发商随便找个设计单位随便做个设计图纸,立马开工,立马开盘,抓紧回笼现金流,但这家开发商居然花了很长时间,去整合全球三十多家世界一流的规划设计、建筑设计、机电设计、景观设计、幕墙设计、室内设计、标识顾问、艺术顾问、文化顾问、灯光顾问、交通顾问、建筑施工、室内装修等单位,就是为了打造一个“百年经典工程,千年赣商文化符号”;别的开发商,为了提高利润率,削尖脑袋控制成本,好家伙,这家开发商居然为了打造极致产品力,为了让业主观景效果最大化,原本15栋楼的规划,而不惜砍掉9栋楼,只留下6栋楼;别的开发商,为了提高利润率,削尖脑袋控制成本,做玻璃幕墙时基本只要符合政府规划要求即可,但是这家开发商为了让业主使用时保温节能、隔音、隔热、运营成本降低,居然第一个在本地使用LOW-E三层中空夹胶玻璃幕墙……做到以上这些,每平方米成本立马上升3000元/平方米。这在很多开发商眼里,就是白花花的利润啊,想想看,这个项目80万平方米,仅这块利润就是24亿元啊。


难道这家开发商疯了吗?


据悉,万科区域公司的高管看过之后,立马定了一套,他曾经说过:这个房企不得了,是真正做精品、做豪宅的,其他开发商都是做刚需的,值得学习。除了万科之外,还有很多开发商或高管都有在这里购房,这里目前已经成为政经名流的购房首选,也是2016年南昌豪宅市场的销售冠军,半年多时间,以当地最贵的价格,销售了200余套豪宅。


那么,为什么说这个房企奇葩?


只说一点: 你见过为了让业主观景效果最大化,原本15栋楼的规划,而不惜砍掉了9栋楼,只留下6栋楼,还拼命使用诸如LOW-E三层中空夹胶玻璃幕墙等昂贵建材,使单位投资成本每平米立马上升约3000元/平方米的吗?希望有机会,各位过来可以实地看看。我个人认为这个项目的景观不亚于均价18万元/平方米的深圳湾一号、上海汤臣一品、北京壹号院,产品质量不亚于绿城,物业不亚于万科,地标写字楼不亚于上海中心,下面我们来我们看几个细节:


一、为了业主观景效果最大化,原来规划15栋楼,砍掉了9栋楼,只留下6栋楼


这是第一次做的规划设计,总共15栋楼,其中住宅10栋楼,写字楼+酒店5栋楼


1、开发商一看,觉得住宅建筑密度太高,影响业主居住品质,影响业主观景效果,决定减少栋数,砍掉6栋楼,只留下4栋,同时拔高建筑,提高绿化景观空间,争取最多户数观赣江、市民公园、滕王阁;

2、开发商认为5栋塔楼都插在商业裙楼里面,导致:(1)、挡住住宅的观景面;(2)、商业内部动线规划受塔楼核心筒阻碍;(3)、写字楼大堂占据黄金的沿街展示面,减少了商场可以提供给品牌的沿街展示面。


因此,开发商决定砍掉3栋塔楼,只留下南北2栋,同时拔高建筑,成为城市地标,达到:

1、让出空间让住宅户户观赣江、市民公园、滕王阁;

2、提高商业可利用价值;

3、住宅与超高层形成的天际线更美;

4、黄金的沿街展示面留给商业使用,收取较高租金。 

这是开发商内部汇报时的PPT文件,他们自己先摆出建筑布局草图,然后请设计院去理解优化


此布局不仅实现了业主观景最大化,而且让各项物业功能得到最有效利用,各功能物业之间相互支持:

1、住宅和写字楼放在西面。对于住宅和写字楼,楼层越高价格越贵,即使被商场遮挡住低的几层,不会影响其整体价值,一线江景成为写字楼和住宅的核心价值。 

2、酒店设在商场北面(原来设在南面塔楼上),沿赣江北大道。酒店本身不需要设置在人流、车流较多的位置。但酒店却可以将车流、人流吸引到项目的北面,平衡项目人流。在此位置,酒店可以享受一线江景。高楼之间应该有一定空间,项目酒店与锦江路以南城市综合体的酒店相距一定距离,也更符合城市规划,天际线更美。 

3、商场设置在赣江北大道和锦江路。商业需要良好的沿街展示面,在此位置可以获得更高的租金收益,获得锦江路以南城市综合体的酒店、项目自身白金五星级威斯汀酒店、一线江景豪宅、地标级写字楼、赣商博物馆、文化艺术大道人流量的支持。

4、项目整体正负零抬高1.5-2米,一方面可避免洪涝灾害影响,另一方面可以更好的观江景。


该项目最终实现的理想效果,按照世界级滨江地标集群标准打造,确保各种物业观景效果与价值最大化


二、仅建筑方案设计居然修改调整了33次,设计师快被虐疯了


这家开发商为了实现完美的产品力,用了以下不可思议的手段:

1、概念设计阶段,全球招标,邀请了HOK、Atkins等全球排名前十的设计院进行设计竞赛,最终全球排名第一的HOK胜出;

2、方案深化阶段,开发商与HOK反复研讨,居然改了33轮,设计师快被虐疯了;

3、施工图设计阶段,开发商、HOK与江西省省院又反复修改调整了几十稿,设计师也快被虐疯了;

但是,最终效果呈现的时候,开发商、设计院、设计师都非常有成就感,觉得这才是人生难得的一件作品。



三、整合全球三十多家一流的设计、顾问单位,为业主打造能够传承100年也不落后的建筑



开发商为了在价值链上全面超越市场,获得市场竞争力,以传承“江右商帮”文化、搭建“赣商发展”平台,将项目真正打造成世界级滨江地标集群,成为江西省一张重要的名片。


这家开发商居然跑遍世界各地,花了很长时间,去整合全球三十多家世界一流的规划设计、建筑设计、机电设计、景观设计、幕墙设计、室内设计、标识顾问、艺术顾问、文化顾问、灯光顾问、交通顾问、建筑施工、室内装修等单位,就是为了实现该公司董事长提出来的打造“百年经典工程,千年赣商文化符号”,成为一个100年也不落后的城市地标。


全美建筑设计排名第一的HOK,负责这里的建筑。

HOK成立于1955年,是全球最具影响力的建筑设计公司之一, 世界最顶级的绿色设计公司之一;世界第二大室内设计公司,是一家全球化的建筑设计、室内设计、工程设计公司,为楼宇提供高效、绿色的设计解决方案。

代表作品:阿塞拜疆巴库火焰塔丨美国五角大楼等

 

世界级设计师JULIA MONK茱莉亚蒙克,负责这里的酒店环境。

负责酒店室内设计的顾问茱莉亚蒙克,是著名酒店内饰的世界级设计师。在过去的三十年里,她一直负责顶级豪华酒店品牌的室内设计及建筑体系设计,并屡获世界各地的设计大奖殊荣。

代表作品:纽约华尔道夫酒店丨半岛酒店等

  

全球排名第一的机电设计PB柏诚,负责这里的机电安全。

PB柏诚已有120年历史,是世界上历史最悠久的工程公司之一,被公认为在基础设施和楼宇设施的咨询、工程设计、施工管理、运营和维护方面处于领先地位。历年来均被美国权威工程杂志ENR评为世界顶级工程顾问公司,在交通领域曾连续15年名列榜首。

代表作品:北京东方广场丨上海国际金融中心等

  

做过世界第一高楼迪拜塔的全球顶级幕墙设计ALT,负责这里的视野。

ALT在业界享有极高的声誉,公司业绩遍布全球,包括全球第一高楼迪拜塔、台湾第一高楼台北101大厦、中国大陆曾经的第一高楼上海环球金融中心等。

代表作品:迪拜哈利法塔丨上海环球金融中心等


全球五大园林设计机构之一Belt Collins贝尔高林,负责这里的一草一木。

Belt Collins认为商联中心的水景应该与这条江流的速率一样,很平稳;

园林也应该像岸边的植物一样,苍翠欲滴,显示它原本的风貌。不追求独特的风格,而着眼于与自然的倾谈。

代表作品:香港长江中心丨澳门威尼斯人丨星河湾系列(上海、北京)

 

香港十大室内设计公司之一SLD梁志天,负责这里的室内美学。

中国最受欢迎的十大室内设计之一。SLD认为室内设计是一个有机整体,需要从用家的角度出发,才能做出功能与美学兼备的人性化空间。这是梁志天团队一贯坚持的设计理念。

代表作品:上海九间堂丨上海汤臣一品等。


四、南昌唯一中空双层夹胶三层钢化LOW-E玻璃幕墙,让业主使用时保温节能、隔音、隔热、运营成本降低


目前在南昌,不管是住宅、写字楼还是商业,除了商联中心,其它项目使用的都是普通的中空玻璃幕墙,一方面保温隔热效果一般,另一方面安全性有问题,比如有的超高层写字楼玻璃幕墙会爆裂,碎玻璃从高空掉下来会砸到人,砸伤、砸死的案例不在少数,不仅南昌时有发生,即使在北上广深这些大都市也发生过这样的惨案。



这家开发商为了让业主使用时保温节能、隔音、隔热,使未来的运营成本降低,更为了安全考虑,他们开发的商联中心项目住宅和写字楼,全部采用的是中空双层夹胶三层钢化LOW-E玻璃幕墙,成本远远高于普通中空玻璃幕墙、窗墙、干挂石材,不仅比普通中空玻璃具有更高隔热性能,还能有效抑制因室内外温差产生的结露、结冰现象,隔绝外部噪音的干扰。在抗风压性、水密性、气密性、平面内变形性、隔热隔声性、耐撞性、抗震性均严格按照国际规范标准要求。而且更安全,形象大气,美观,耐久如新,100年都不旧。据说仅这一项成本就比普通中空玻璃幕墙贵一倍。


五、写字楼使用率最高达87.5%,豪宅使用率高达87%-89%,让业主买高品质物业,贵的物有所值,单位实际使用成本比普通写字楼还便宜


为了让业主买的高品质物业,买的物有所值。开发商用尽了办法,比如:

1、聘请全球顶级机电顾问单位——美国柏诚公司(pb),在核心筒、电梯、空调、管道等设施上均进行机电优化。比如原来设计方案设计有32部电梯,经过开发商与PB的反复讨论,设计优化后,高中低区不同速度电梯的互相配合,在保证业主平均等候时间不超过15秒的前提下,只需要27部电梯,这样不仅省掉4部电梯,更省出了核心筒的更多使用面积,让业主使用率更高,根据测算,商联中心写字楼使用率:低区81.76%、中区84.86%、高区87.53%,是目前南昌最高使用率的甲级写字楼。其他写字楼使用率一般在55% -65%。这样虽然你在这里买可能比别的地方要贵一点,但是贵的合理,贵的物业所致。


举例来说,假设你买了1000平方米写字楼,别的写字楼价格也许只要1.5万元/平方米,但使用率只有60%,也就是说你实际上使用的只有600平方米,却花了1500万元,按照实际使用率来算,单位实际使用面积成本应该是花了2.5万元/平方米(1500万元/600平方米)。而在商联中心,同样买实际使用面积600平方米的写字楼,取实际使用率80%计算,在商联你只需要买建筑面积750平米(600平方米/80%)就够了,总价只需要1350万元(750平方米*1.8万元/平方米),实际成本比在别人那里买便宜150万元。反过来算也一样,假设你在商联中心同样买1000平方米的写字楼,均价1.8万元/平方米,但你的实际使用面积却达到了750-860平方米,取中间数按照800平方米计算,那你单位实际使用面积成本应该是花了2.25万元/平方米(1800万元/800平方米),也就是说你实际使用成本比普通写字楼便宜2500元/平方米。这就是贵的有道理,物有所值。


2、写字楼整体为框筒结构,外墙采用的是圆形柱设计,六边形办公区内无任何柱网,分隔比较灵活,无空间浪费。

柱间距均为9米,外围柱每根直径在0.8-1.5米,江景视野开阔;

进深12-16米,无室内柱,后期便于任何空间组合,使用率最高可达87.53%(低区81.76%、中区84.86%、高区87.53%);

非/标准层办公主入口大门尺寸1.5m宽*2.5m高。


而南昌其他写字楼项目的柱间距一般4.8-8.4米,进深不足9米,很多情况下无法满足规划一个大型会议室或多功能厅的基本需求,这样的先天不足处,严重影响后期的使用。



基于同一目标,商联中心超高层一线江景豪宅使用率也高达87%-89%。

 

五、优化高中低区电梯组合,南昌唯一7米/秒超高梯速,为业主提高使用效率

商联中心电梯选用的是进口三菱,最高梯速可达7米/秒(目前南昌已经使用的甲级写字楼,最快的绿地中心为6米/秒),等候时间不超过15秒。


其中,北塔楼低区 5部电梯、中区 7部电梯、高区 7部电梯,另有 1部消防兼无障碍电梯所有楼层均停靠,7部威斯汀(Westin)酒店专用电梯,共计 27部(不含裙楼6部服务电梯)。梯速最高达7m/s,也是南昌目前唯一超高层梯速最快的项目。


南塔楼19部客梯、1部消防梯,1部服务梯(除11、26、28、53层不停外) ,其中高区电梯有7部,梯速最高达6m/s。


每栋塔楼入户大堂均提供预派梯服务:系统会根据刷卡信息自动识别办公楼层,缩短客户等待时间。


六、新风系统 VWV水冷中央空调+热交换新风系统,系统自动探测二氧化碳浓度,调整出风量大小,保障业主健康


该项目写字楼空调采用的国际顶级品牌,选用VWV水冷中央空调系统(冷冻机组水机+锅炉设置),目前国内外大型综合体写字楼项目才会使用,是研究得比较早而比较成熟的技术。


与VRV、VAV相比,VWV出风量更均匀,噪音量更小。且本项目采用的是集中新风控制,每层均配置新风,由物业统一调整出风量,每层可控制开关,所有设备均放置在避难层,不占用办公层公共空间。


交付时,空调内机及管道均会布置好,使用后期,客户可根据加班需求单独申请安装独立空调风管系统,单独分户计量(申请总数不超过1/3)。


智能新风系统控制:根据室内人员密集程度,系统自动探测二氧化碳浓度,调整出风量大小。

 

七、双回路高压专线+柴油发电机“三备”供电系统

商联中心写字楼采用双回路高压专线+柴油发电机。两路高压专线可以做到两备一用,即使一路线停电了,另两备用电可及时供应,不影响写字楼公共区域24小时用电。


电力电缆选用的是WDZ低烟无卤电缆,导体正常工作下温度最高90°,该产品阻燃性能优越,燃烧时烟度甚少,无腐蚀性气体逸出。

消防电缆采用矿物绝缘电缆,这种电缆的材料使用的均是无机材料,具有一些其他电缆不可具备的优点:

1、耐火:此种电缆里含有铜和氧化镁,不会燃烧、不会助燃,在接近火焰的条件下仍可继续操作。铜护套的1083℃下熔融,而氧化镁绝缘材料则在2800℃下固化。

2、操作温度高:矿物绝缘电缆可耐连续操作温度高达250℃。在紧急情况下,电缆可在接近铜护套熔点的温度下,短时间内继续操作。

3、使用寿命长:在矿物绝缘电缆中应用的无机材料,可保证电缆使用中具有稳定性、寿命长和耐火性。


八、高成本不锈钢管水管材质

与其他项目使用的衬塑钢管、镀锌管比较,商联中心选用的高成本的不锈钢管,可避免普通管生锈、漏水、漏气、断裂问题,能保证长期水质清洁,水管耐久性及使用寿命更长。

 

九、人性化停车动线布局

根据入驻物业形态,对酒店、办公企业、银行提供专属的停车位,合理划分停车动线,互不干扰。

智能化识别车辆进出——道闸系统识别车牌号,无需刷卡道闸自动放行,缩短车辆在出入口停留时间,避免交通拥堵。

停车引导系统——每个车位上方安装视频探测器即可探测到有无车辆停泊在车位上,通过显示屏显示空车位信息,便于车主顺利停泊车辆。

反向寻车系统——车主可在反向寻车系统中,自动查询到车辆停泊的位置,帮助顾客尽快找到车辆停放的区域。

提供充电桩服务,解决新能源车充电需求——充电桩车位:约400个,占比例 30%;预留3200KA电流供电,可以满足220V、360V卡斯特等新能源车型充电,且满足写字楼总车位的20%。


十、五重安全防护,提供最安全的办公环境

视频监控系统、报警系统、门禁系统、电子巡更系统、车辆出入口管理系统。


十一、24小时消防控制系统

自动火灾报警系统图——消防中心设置24小时值班,配置有火灾自动报警及联动控制系统、电气漏电火灾报警系统、消防电源监视系统、防火门监控系统;

自动喷淋灭火系统、气体灭火系统、消防栓系统、消防排烟系统、智能应急疏散指示系统。

 

十二、5重园林景观,花团锦簇的景观体验


植物是建筑的外立面。商联中心的五重景观,就是各色植被由高到底依次铺陈,共分高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪等五重。旨在给人营造花团锦簇,绿意盎然,错落而不凌乱的景观体验。

第1重:高7-15、冠幅5-10米的大乔木;

第2重:高4-6米、冠幅3-6米的小乔木、大灌木及果树类;

第3重:高2-4米、冠幅1-3米的花灌木;

第4重:球类及部分小型花灌木;

第5重:花卉、草坪等地被。

手机拍摄,冬天的景观

曲径通幽的石板路


十三、高品质不锈钢垃圾桶,美观,耐用

该项目非常喜欢不锈钢,连垃圾桶都采用高品质不锈钢的,就是因为不锈钢耐空气、蒸汽、水等弱腐蚀介质和酸、碱、盐等化学浸蚀性介质腐蚀,所以不锈钢垃圾桶耐用性高。全身不锈钢制作的垃圾桶还具有防火功能,坚固耐用。


手机拍摄

不锈钢的景观桥


十四、室外收水篦子也是不锈钢的,还铺上鹅软石,与草坪融为一体




十五、“一个基地,五个中心”的软件支持

该项目不仅硬件设施世界一流标准,而且还在软件配套上下了很多功夫,为项目配套了“一个基地,五个中心”,南昌唯一

一个基地 :即赣商企业总部,目前已经汇聚了博能集团、泰豪集团、煌上煌集团、济民可信、果喜集团等将43家全省知名企业集团领衔入驻,同时还将引进约200余家世界500强、中国500强以及江西100强企业入驻,打造江西省民营企业总部基地,为由总商会领衔的全省12万余家会员企业单位及全省民营企业发展提供服务、为非公有制经济的发展推波助澜。另外,该项目国际名品购物中心将引进约1000余家国内外品牌商家。



五大中心

1、金融资本服务中心,为入驻企业提供金融与资本服务,措施如下:

(1)十余家民营企业共同成立裕民银行,总部设置在商联中心;

(2)做大做强由42个股东共同发起成立的商联基金;

(3)邀请省委统战部正在发起的“赣民投”和江西省股权交易中心入驻;

(4)大力引进中国进出口银行、交通银行、华夏银行等各类金融机构。


2、赣商文化传播中心,宣传赣商,措施如下:

(1)高水平筹建赣商博物馆;

(2)高标准规划设计“同心塔”;

(3)打造江右文化艺术大道。文化艺术大道将贯穿于整个项目,将赣商地标等元素融入,运用公共艺术品、雕塑艺术和江西陶瓷艺术等表现形式,为南昌再添一个文化艺术地标,成为赣江边一处公共旅游景点;

(4)举办全球赣商论坛。2015年、2016年该公司已连续举办了两届全球赣商论坛,分别邀请到前美国商务部部长、美国驻华大使骆家辉先生和前澳大利亚总理陆克文先生参加论坛活动。


此外,还有民营企业创新中心、人才交流培训中心和法律维权服务中心,并规划成立“一带一路”民营中心、创新创客平台、“财智名家论坛”管理学院,民营企业法律服务中心等,为赣商企业总部基地企业搭建“一条龙”服务平台。


当然还有很多精致细节有待挖掘,笔者鉴于文章篇幅,在此不一一列举。


这家开发商的总经理李柯先生说,作为开发商,一定要思考客户买房的决策点在哪里?第一,开发商存在的意义到底是什么,到底给社会创造了什么价值,有商联中心或者没有商联中心会有什么不同;第二,我们到底是在什么场景下向什么人提供了什么价值?我觉得很多开发商也可以这样问问自己。


当大部分房地产开发商,都挖空心思地进行各种很LOW的竞争,粗制滥造很多房子的时候,市场需要颠覆。因为客户不是傻子,你骗他一回,他下次就不信你了,还会把这种经历对外传播,你将来还怎么做生意?当大多数人,天天把那些所谓的五星级物业、工匠精神挂在嘴边的时候,有人真正开始为业主的使用着想,把钱花在业主未来长期的使用、运营时间里,能让业主真实的看到这些用心的细节,在南昌我还没看到第二家。


这家开发商叫慧联置业,这个项目就叫商联中心,规模也不大,去年豪宅卖了近10亿元,写字楼认购约20亿元。据说今年目标也差不多这个数。


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