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日志

解析王府井商业街新规划

热度 1已有 3127 次阅读2011-1-10 12:38 |系统分类:市场研究| 地产智库, 商业地产, 旅游地产, 养老地产, 工业地产

       上周五,区划调整后的新东城党代会上公布了王府井南延的最新规划。虽然具体规划还未出炉,但是外界对老商业街区能否去除多年来南“冷”北“热”的商业病根,充满期待和猜测。

  规划:王府井大街拟南延扩容

  根据新东城区的发展战略规划,将把从永定门到钟鼓楼的传 统中轴线“文脉”、从银街到崇外商圈的“商脉”,实现南北贯通。其中,王府井有望向南延伸至祈年大街,东二环总部经济带也有望进一步向南拓展。

  王府井大街南起东长安街,北至中国美术馆,全长约1.5公里,素有北京乃至中国经济“晴雨表”之称。由于商贾云集、日进斗金,王府井大街又被称为“金街”。在王府井大街上,既有新中国第一店“百货大楼”,还有香港富商李嘉诚重金打造的国际化地标——东方新天地。除此之外,王府井商业街还包括APM、乐天银泰百货、美特斯邦威旗舰店等多个大型商业设施。而祈年大街位于天坛北部,此前的定位是“天坛文化街”。

  目前,王府井大街与祈年大街之间隔着台基厂大街、前门东大街。如王府井大街延长至祈年大街,长度将超过3公里。与现在的王府井大街相比,南延后的王府井大街“扩容”明显。

  作为“中国第一商街”,王府井大街的发展亦受空间限制。如果成功南延,王府井商业街将比现在大出数倍,产业布局将更加全面,在北京商业中的地位进一步提升。同时,王府井商业街区扩容后,也将带动天坛附近的祈年大街等老街区的发展。

  东城区相关负责人介绍,原来的东城区、崇文区合并后,新东城提出了王府井南延的发展思路,欲达到南北融合、均衡发展的目的。王府井南延的相应规划正在着手制定,具体的规划有望在年底前出台。

  不过,一个无法回避的问题是,台基厂大街道路较窄,两侧是市政府等单位。这一段大街改造面临着一定难题。一位不愿透露姓名的商业研究人士表示,王府井南延有可能遇到改造难题,毕竟,市政府搬迁等问题不是东城自身所能决定的问题。

  专家:打造立体商业生态圈

  北京工商大学商业经济研究所所长洪涛表示,王府井南延规划需要因地制宜、符合实际。由于南延区域街道不是较为宽敞、方便,再加上王府井商业街的特殊性,南延街区与王府井商业街结合应该是有特色的有机融合。南延街区除了政府机关所在地以外,还有一些文物保护单位,因此可供商业开发的面积小,受到一定限制,商业开发还需要考虑到传统与现代的融合。

  北京财贸管理学院副院长王成荣表示,根据世界各国商业街发展经验,商业街道应该是贯通的、四通八达的。王府井南延计划对于打通商路、贯通商脉而言,有利于未来发展。但是要注意到,不能人为“造街”,要遵循商业发展规律,使其循序渐进、自然发展,而不是简单地开几家百货商场就能够繁荣发展起来。政府在商业街的发展过程中充当推动力量,如改造基础设施、提升服务质量等。

  另外,在未来南延后的业态发展方面,王成荣提出“商业生态圈”概念。他表示,仅仅打通一条街是不够的,而是要形成商业区域,把平面化的“商业街”打造成为具有立体效果的商业生态圈。在这个生态圈中,良好的商业生态项目既功能齐全,又可以相互补充,而不仅是单一生态的罗列与堆加。

  北京商业经济学会秘书长、北京财贸职业学院商业研究所所长赖阳表示,街区可以跨界发展,以解决发展空间不足的问题,并进一步发挥聚合效应。同时,赖阳指出,新东城在规划中要用更开放的事业发展商圈,不要盲目整合资源。应尊重经营品牌的特色、历史、文化,不同的发展道路和定位,否则不是强强联合,反而会“1+1<2”。另外,“老东城和崇文区交界处的发展要引起重视,商圈只有互相扩大,才能实现融合发展”。

  中商商业经济研究中心研究部主任姚力鸣也表达了立体化开发的观点。他表示,在保证南延的纵深长度基础上,还不能忽视东西方向的副街建设,与此同时也要重视立体建设,例如地下空间的开发,真正做到从点到线再到面的整体立体化开发建设。而目前王府井商业街虽然街道两边百货、专卖店林立,但是街道两边的副街规划与王府井大街的发展不相符,还需要进一步建设。南延后也面临同样的副街建设问题。

  关于南延后的整体规划,姚力鸣表示,由于南延街区存在文物保护单位,还需考虑到文物保护工作与商业开发相融合的问题。在整体规划上可以考虑与王府井大街完全不同的风格,只要更具特色、更加合理的业态配置才能吸引客流向南流动。例如商业街南部全部开发为北京老字号,或者全部引进世界顶级商业项目,而不仅仅是引进国际一线品牌商品。另外,还需要足够的餐饮场所。

  企业:“商气”恐难“南北”贯通

  实际上,政府每一个商业规划的披露,都牵动着北京商业企业的神经。尽管具体的产业布局规划将在年底出台,但新东城商业规划初露雏形,还是有商家嗅到了其中的商机。昨日,北京天虹商业管理有限公司副总经理何丽玲在接受记者采访时表示,将北京作为重点发展区域的天虹百货,不会放过任何一个扩张的机会。

  不过,在新商业规划带来商机的同时,京城多家知名零售企业的老总也表示,尽管王府井大街向南延伸的规划体现了区域南北经济通盘考虑的发展思路,但仍需要面对商业氛围的延续难题。

  当代商城总裁金玉华认为,从战略角度考虑,王府井大街向南延伸是一个发展思路。但在王府井大街南延的过程中,需要经过台基厂大街和祈年大街。由于北京市委和众多政府机构坐落于此,就目前来看,这一区域暂时没有发展商业的空间,王府井大街的“商气”很难向南延续。

  金玉华认为,商业的普遍规律是“一步三市”,以西单为例,西单商业街北部凭借中友百货、君太百货、西单大悦城、西单商场等聚集了大批客流,但在西单商业街南侧,拥有众多高端品牌的美美百货,却难以获得与西单商业街北部同等的“商气”,最终只能接受离开的命运。

  在金玉华看来,王府井大街南扩后聚集的商业设施应以城南居民的需求作为依托,与王府井商业街的客流进行区分。

  燕莎奥特莱斯销售策划部部长李波也认为,王府井商业街南延后,形成的新商街不宜以王府井商业街为模板。目前,王府井大街周边的商业设施都难以获得顾客的青睐。“打造王府井南部区域商圈应从特色商业的角度入手,可以借鉴牛津街等国际上知名商业街的发展轨迹。”李波向记者举例道,当消费者推开某一胡同的大门后,看到里面是某一高端品牌的门店,这种历史与现代商业的结合将会成为吸引客流的“利器”。

  在业内纷纷表示王府井商业街向南延伸将面临商业氛围不足的考验时,作为王府井大街的商业地标,王府井百货集团的一位负责人则表示,王府井南部与目前王府井商业街在商业氛围层面存在较大落差,除非台基厂一带能够为商业进行重新规划,否则王府井南延计划面临的困难重重。

  而一位不愿透露姓名的业内人士也认为,包括崇文门、西单等北京市场中较为成熟的商圈,其周边都没能形成大型商业带,王府井商业街南延后的区域要想成为大型商业带,需要在这些区域内打造大量密集的商业设施,而实现这一计划的基础是对该区域进行大面积的改造。

  此外,金源新燕莎MALL总经理傅跃红指出,一个新的商业区域需要很长一段培育期,是一个市场的过程,并非规划可以决定。

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