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房地产被误读误解误传了

热度 4已有 6655 次阅读2013-8-10 22:22 |个人分类:我的看法|系统分类:市场研究| 房地产业, 健康

 房地产被误读误解误传了      

       认清什么是房地产,才能保证房地产业均衡发展、健康发展、科学发展。房地产业也有发展结构问题,有资源配置问题。住宅只是房地产的一部分,商品住宅又是住宅开发的一部分。面对商品住宅的高房价没必要大惊小怪,商品住宅市场即使被稳定在一定范围内,但住宅开发空间依然巨大,房地产发展空间更巨大。

       全国经理人联盟秘书长杨乐渝在微博上说:“什么叫房地产,既不仅仅是土地,也不仅仅是房子,房地产是土地、建筑与城巿、产业交融互动,共生共荣的增值资产,是承载、培育和促进城巿和产业发展的基础平台、服务平台和资产平台。这些年调控政策的屡屡失误,根本原因在于对房地产的本质缺乏认识,简单地把房地产与商品住宅划等号。”这是业内人士的清醒而全面的认识。

      普及房地产知识,正确认识房地产的内涵及外延,厘清人们对房地产认识上的偏差十分重要。

       许多是是非非源于对商品住房的认识有偏差,站在一个小小的圈子里,把住宅开发与商品房开发混淆起来,把住宅开发与商品住宅开发等同起来。其实商品房包括商品住宅和非商品住宅,住宅开发又包括保障性住房开发与普通商品房还有高档别墅开发。一是,谈房价容易把其他住宅价格混淆起来;其次,商品房价格与住宅商品房价格有区别,如果笼统说商品房价格,等于把影响经济的因素与影响民生的因素混淆了;第三,把土招拍挂最终价格当成土地财政收入,把土地成本支出与财政实际收入混淆起来;第四.把土地一级开发与土地再开发利用混淆起来,将开发成本与开发利润的界限模糊起来。

      从宏观角度看,房地产开发、房地产市场又专指城镇国有土地上的开发行为,广博的国土并不代表用房地产市场的办法来开发,开发商所开发的房地产不过是局部而已,开发商所开发的住宅开发更是星星之火而已。另外,目前只听说有小产权房开发建设,还没听说集体土地上有房地产开发、商品房交易、商品住宅交易。

       从市场角度看,人们往往将房地产调控与抑制住房需求、打压住房的开发商划等号。其实调控的核心是调,表象是控商品房的房价。通过调控调整商品房需求结构、供应结构,通过住宅商品房房价反映市场梯度行情及投资方向,进而反映房地产业的发展状况。

      房地产是土地、建筑与城巿、产业交融互动基础平台。看了几个楼盘就批评所有开发商,走了几个城市就惊呼房地产已经不是国民经济的支柱,学一点西方经济学就认定住宅商品房如何如何绑架国民经济。如此“小目光”容易遮挡人们判断房地产市场的大视野,把人们的认识引入“看不懂”行情的迷途。土地、建筑与城巿、产业等多领域哪个能离开房地产业呢。城镇化更需要土地、建筑与城巿、产业等多领域共生共荣,房地产不发展城镇化无异于海市蜃楼。

      房地产是承载、培育和促进城巿和产业发展的服务平台。分散的土地资源、工业产品资源、消费品资源还有涉及的人力资源,通过房地产的开发或者叫“组装”搭建了资源聚集的平台,实现了多种资源的有效组合,其社会发展效益更加明显,可以说房地产的发展等于社会生产力的发展。

      住宅商品房不是住宅业的全部,住宅业也不是房地产业全部。也可以说房价只是商品住宅的价格表现,不是住宅或非住宅房价的整体描述,更不是房地产价格。描述房地产、商品住宅、住宅、商品房对国民经济的的作用一定要分门别类。如果描述商品住宅价格是不是有泡沫、是不是国民经济的支柱作用一定要客观,我理解任何官方表述房地产的作用、发展甚至调控不是专指商品住宅的。小小的商品住宅无论开发规模、发展速度都不足以成为判断房地产走势全部理由,这不过是用一定资本做一点国家重点要做的事儿而已。

     房地产业对城镇化一定具有基础性的作用,城镇化给房地产业发展带来的机遇不容回避。至于用什么方式、什么手段、重点投入在什么区域、怎么发展房地产业,与人们诟病住宅开发商、抨击“房地产泡沫”绝不是一回事。

      有个成语叫“谈虎色变”,舆论如果把什么经济现象都与住宅商品房类房地产挂钩,这是不对称或不充分的推理。一提商品房价格就联想将要发生房地产泡沫、危机、就想到房地产调控.....。这种认识偏差误导社会、误导购房人、迷糊了许多决策人,挑起了许多人的神经,这种现象源于房地产被误读误解误传。

      房地产业前景光明,房地产发展空间巨大,房地产市场潜力无限。商品房市场只是房地产的一部分,商品住宅又是商品房市场一小部分。如果认识房地产在城镇化的巨大作用,切忌只联想住宅商品房市场的开发、切忌只推理住宅商品高房价的负面影响。住宅商品房市场、住宅商品的高房价只是房地产的表象之一。


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发表评论 评论 (2 个评论)

回复 金承龙 2013-8-12 06:27
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回复 张-孟雄 2013-8-12 16:36
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