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日志

商品房预售合同补充条款虽系格式合同,也不因此无效

已有 570 次阅读2018-11-7 14:56 |系统分类:文章

本丹柱法律团队代理开发商的深圳某房地产项目20余起因迟延交房引起商品房预售合同纠纷系列案,一审我方胜诉,部分业主不服上诉,二审釆纳了我方的答辩意见,驳回上诉,维持原判。

【裁判要旨】

附件五《补充条款》虽系格式合同,但开发商作为格式合同提供方,已向买受人尽到了对条款内容进行解释、说明的义务。《补充条款》第五条对逾期违约责任的补充约定中有关逾期交房违约责任的约定,未违反法律相关规定,不存在导致合同无效的法定情形,应认定为合法有效,双方应依约履行。

【上诉请求】

该案14名购房者作为上诉人向深圳市中级人民法院提出上诉请求:1. 依法判令撤销原审判决;2. 请求判令被上诉人按购房款总价的日万分之三支付逾期交房违约金至合法交房之日止;3. 请求判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

【上诉理由】

上诉人与被上诉人签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》,并签署了《精装修交付委托协议书》等一系列文件,且上诉人依照合同约定向被上诉人支付了购房款,用于购买XX项目中X号房。按该合同约定,被上诉人本应在2017年12月1日前将涉案房产交付给上诉人,但被上诉人不仅逾期交房,还存在众多违法违规行为。首先,涉案房产同个小区的业主签署预售合同以及其他文件时存在严重的不公平对待问题,同样是被上诉人逾期交房的情况,被上诉人与部分业主约定的开发商承担每日购房总价款万分之三的违约金,但被上诉人对包括上诉人在内的另一部分业主却只承担每月总价款千分之一的违约金。其次,被上诉人在同一份预售合同以及其他文件中,均采取免除或减轻被上诉人的责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的隐蔽性条款或所谓的补充条款,对于免除或减轻被上诉人的条款进行轻描淡写的描述,对加重上诉人责任的条款时行加方框特别标识,尤其是将被上诉人逾期交房的责任降低为只承担每月购房总价款千分之一的违约金,完全违反了合同法以及格式合同的要求。再次,被上诉人通知上诉人收房时,被上诉人以违法违规的入伙流程阻扰上诉人验房收房,被上诉人不仅不出示确定房屋已经达到交付条件的相关文件,而且还要求包括上诉人在内的业主们先签署单方的极大减轻被上诉人逾期交房违约责任的《谅解备忘录》等文件。为了维护上诉人的合法权益,特诉至法院。

      二审期间,上诉人提交了案外人李某《精装修交付委托协议书》,证明在涉案的同一个房产项目中存在为数众多的与本案当事人不一样的被区别对待的逾期交房违约金标准的合同。涉案当事人与案外人所购房产在同一个房产项目中,交付日期相差无几,甚至是同一批,不应当被区别对待,被上诉人已按每日购房总价款万分之三的标准向案外人支付逾期交房违约金。

【被上诉人答辩】

      丹柱法律团队负责人颜宇丹律师和陈奇俊律师出庭应诉,代理开发商作为被上诉人提出以下答辩意见:

      上诉人和被上诉人约定的逾期交房违约金计算标准为每月总房价的千分之一,上诉人要求按照日万分之三计算与合同约定不符,不应当支持。被上诉人作为合同的提供方,已经向上诉人尽到了内容解释说明的义务,涉案合同附件五补充条款对延迟交楼违约金标准的约定合法有效。业主购买的房产价值均达到数百万元,其作为完全民事行为能力人,称没有对附件五条款逐一阅读,不符合常理。附件五系双方协商后自愿达成,不具备格式条款的法律特征,属于非格式条款,争议条款是当事人的真实意思表示,内容也不具有法定无效情形,故附件五内容合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。在上诉人没有举证证明被上诉人就附件五的内容拒绝协商修改,或在签约时就此已向被上诉人提出异议的情况下,其关于迟延交房违约金内容未经双方协商的主张依据不足,不应采纳。合同附件五关于赔偿数额上限的限责约定,并没有完全免除被上诉人应承担的财产损害赔偿责任,故不属于法定的无效条款。作为普通的房地产开发企业,其在交易中并没有明显的优势地位,买卖双方是平等的交易主体,上诉人对合同条款可以与被上诉人协商,上诉人可以购买的对象并不限定在被上诉人开发的楼盘,其自愿选择购买涉案房产,并接受相应的合同条款,是上诉人对自身权利的处置。不能仅以合同文本是被上诉人预先拟定为由主张合同条款为无效格式条款。鉴于上诉人没有提供被上诉人逾期交房造成的实际损失数额的具体依据,补充协议具有与原合同同样的法律效力,应视为双方真实意思表示,双方应遵守合同约定,请二审法院维持一审判决。

     案外人李某的《精装修交付委托协议书》并没有签约日期,内容与本案没有关联性,该合同约定的违约金计算方式与涉案商品房预售合同约定不同,是因为业主签订商品房预售合同时间不同,当时的房地产市场情况不同,各批合同主要条款包括房屋价款、交付日期以及违约金比例数额确有不同,这正说明是经过合同双方充分协商的结果,双方是平等的民事主体,所订立的契约不存在损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益,也不存在胁迫、重大误解或显示公平等情形。同时,根据合同的相对性,不能以案外人约定的违约金计算方式来改变本系列案中双方约定违约金的计算方式。

【二审法院判决】

二审法院经审查,上诉人二审期间提交的证据均不属于新的证据,且不影响案件事实的认定,不予采纳。原审查明的基本事实清楚,本院予以确认。

二审法院认为,本系列案的争议焦点之一是:被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金的计算标准?

     上诉人主张被上诉人采用格式条款和补充条款的方式,降低了相关的违约金标准,逾期交房违约金应当依据2010年深圳市规划和国土资源委员会制订发布的深圳房地产买卖合同预售合同示范合同文本,关于开发商逾期交房按日万分之三向业主赔偿违约金的条款来予以适用和履行。对此二审法院认为,各上诉人与被上诉人签订的附件五《补充条款》虽系格式合同,但被上诉人作为格式合同提供方,已向上诉人尽到了对条款内容进行解释、说明的义务。《补充条款》第五条对逾期违约责任的补充约定中明确约定“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付之次日起至实际交付之日止,出卖人按月向买受人支付已收房地产价款的千分之一作为违约金”。上诉有关逾期交房违约责任的约定,未违反法律相关规定,不存在导致合同无效的法定情形,应认定为合法有效,双方应依约履行。上诉人要求按已购房款日万分之三的标准并按照其他业主的赔偿标准计算违约金,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。原审据此判令被上诉人按照各上诉人所购房产总价的月千分之一的标准计算逾期交房违约金并无不当,本院予以确认。

【丹柱评案】

双方已明确约定被上诉人逾期交房违约金的标准是双方真实意思表示,当事人在约定违约金时是基于对将来发生的损失的一种预先估计,上诉人作为完全民事行为能力人,对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解。双方签订的深圳市房地产买卖合同(预售)是政府公布的示范文本,且在签署本合同前,买受人已认真阅读了本合同正文及附件,本补充条款对于可能限制、影响买受人权利的条款,出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并做充分说明,即使构成格式条款,该条款内容也未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利,因此,该格式条款合法有效,双方应遵守合同约定。

(你若盛开,蝴蝶自来)

丹柱法律团队主要成员简介:

颜宇丹    广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师,丹柱法律团队创始人,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。

李    瑶   江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件,精通粤语、潮汕话和客家话,拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效,崇信细节成就专业,专业助力成功。

吴泽人    广东诚公律师事务所律师实习律师,华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户,尽最大努力维护当事人的合法权益。

楚    平    广东诚公律师事务所律师助理,曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习,有一定的法律实践经验。对待工作认真负责,本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作


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