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日志

【行业观察】施永青:资本并购时代的房地产行业变局

已有 5737 次阅读2017-8-10 12:23 |系统分类:金融投资

施永青:资本并购时代的房地产行业变局

2017-08-10 观点地产新媒体 

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现在做得好的公司都是用社会上的钱,不用自己赚回来的钱,如果用自己赚回来的钱,你的发展速度就会大大落后于人。

施永青(中原集团主席兼总裁):“分化”“洗牌”“并购”,我从字面上去理解,为什么有分化?我看一定是环境出现了巨大的变化的时候,才会出现分化,原来的模式可能受到冲击,不能够再用下去了,就会出现变化。

这段时间环境出现了什么重大的变化呢?我觉得主要有两个方面,第一个是中国从一个资本不足的地区,现在变成一个资本过剩的地区;另外一个就是物联网新时代的到来。

从资本不足到资本没出路,这个变化是很大的。没资本的时候要靠原始积累,我们公司的发展就是资本不足的时候慢慢做起来的。

我跟陈启宗不一样,他有富爸爸,我是穷爸爸的儿子,我的机构开始的时候投了多少钱?我跟我的伙伴每人才出了5000块港币,加起来才1万块,开始的时候在人家的写字楼租一张桌子办公,一个人可以坐,一个人要出去跑,这是最原始的靠人的劳力慢慢的积累,靠赚来的钱再投进去。

但是这个情况现在在中国已经不是这样了,现在其实已经有很多资金没有出路,一方面我们的产能已经过剩,另外一方面因为分配的问题,广大人民的消费能力还是不高,资金不容易流进实体经济,所以现在很多生意都不容易做,房地产这段时间是非常火的,但是其它的行业,利润率是很薄的。

我知道香港很多到珠三角、到内地来设厂的厂商,最近几年因为不适应新的劳动法,不适应新的环保要求,纷纷回香港的都不少。在内地的一些行业的上市公司,利润率也只是3%-5%左右,在这种情况下,资金不容易再去投,投了回报也不好,风险很高,做房地产的反而容易拿到资金。

陈启宗先生说他不贷款,不用人家的钱,恒隆这样的公司可以这样做,但是在内地谁做得好呢?这段时间,其实是最敢冒风险、最能够拿钱的公司发展得最快。

以前做1000亿都很难,万科也是前几年才突破1000亿,现在很快,上半年已经有很多公司突破了1000亿,今年达到3000亿、5000亿的公司都有,所以不用社会上的钱,一定没法跟人竞争。

大家都有100亿,你不贷款就只有100亿,香港的开发商用社会的钱只有百分之二三十,拿100亿就是做120亿、130亿的生意。内地的公司有100亿,他可以做300亿、500亿的生意,当然是越愿意冒风险越能够用其他人的钱的公司就发展得快。

现在做得好的公司都是用社会上的钱,不用自己赚回来的钱,如果用自己赚回来的钱,你的发展速度就会大大落后于人。

有钱有什么好呢?有资本可以买实践、买经验、买规模。还有一个很重要的,在互联网时代可以烧钱,烧钱就是把人家烧死,因为我的钱比你多,我就把你弄死。

现在互联网都是这样玩的,就像我的对手,因为他的钱多,他可以挖我的员工,少的加30%、50%给你,多的加3倍、5倍也要把人挖过去。因为他觉得3倍、5倍只是一个月的工资多三五倍,但这个人在你的公司做了20年、30年,我用一个月的工资的几倍就把你几十年的经验买过来。

除了买有经验的人之外,还可以用很高的回报方法。他公开说,你去挖中原的员工过来,他们经验最多,产能最高,挖一个过来你就可以获得他的提成,每做一单可以分多少,所以现在钱的用途是很多的。

钱还可以买技术,其实苹果的技术大部分都不是自己研发的,大部分都是买回来的,你看苹果的说明书里面都说了,某个技术是谁发明的,没有多少是它自己的,所以技术也可以用资本买回来。

对资本市场影响的就是互联网的概念,互联网有一个说法叫“赢者通吃”。一般的说法就是做得好的公司,处于行业领导地位就可以拿整个行业70%的生意额——在国外谷歌和雅虎的竞争,谷歌赢了雅虎之后,雅虎就变成了负资产,雅虎现在的估值比它拥有的阿里巴巴的估值要低,它还在营运,但其实是没有带来好处,而是带来负增长的。

这有什么影响呢?赢的人可以赢这么多,在社会上的资本投放的时候,可能集中投放在胜出的人手上,其他的人就分配不到。

所以,将来会不会在房地产也会出现这种情况?就是资本先去判断哪一家公司有机会跑出来,大家就集中把钱给这家有机会跑出来的公司,这样这个分化就会更严重,洗牌会洗得更快,所以变成了生意可能越来越集中在个别的能够胜出的公司身上。

这些大公司的市占率会提升得很快,这也是互联网概念所造成的影响。

另外,互联网概念下要拿钱都是务虚比务实更有成效,讲专注、讲本业可能不如讲一些相对虚的,比如说你说羊毛出在羊身上,他就可以算出你能剪多少羊毛,你说羊毛出在猪身上,他就算不出来你将来的发展了,所以务虚的公司赚钱容易,起码在估值上赚钱容易。

如果你说我是做物业管理的,那你的估值就很低,因为物业管理的利润率很低,成本很高,但是如果说自己是社区互联网新生活模式,这个估值就出来了,所以现在务虚的比务实的做出来的成效更好。

另外就是买规模,规模是很重要的,尤其是我们做中介代理,比如我以前一个城市开三四百家门店,已经觉得不少了,已经被街坊说,你为什么在我这个区开这么多?我原来的店都被你们做房地产的挤走了。

但是现在一些公司一开就是上千家门店,如果他开的比你多,效果就立即出来了,不一定是每一间门店的营业额比你高,但是你在这个区只是2家,他有5家,他的市占率一定比你高,市占率比你高,它的品牌影响力就立即超越你了。

所以规模大的公司在社会上产生的影响是很快的,这都需要资本去换回来,所以现在谁能够拿到更多的资本,谁就能够在竞争上胜出。

但是这种发展的资本过度集中,使其它的行业不赚钱,流进房地产的资金更多,地价上升带动房价上升,又带动现在有积累的民间的资金有流向房地产,这个发展短期是好像看不出什么问题。

现在说房地产有泡沫,一般房地产的泡沫表现在什么地方呢?房地产的泡沫基本上是有三种类型,一种叫建设过度,一种叫借贷过度,另外一种叫做价格过高。

在香港,房地产的泡沫相对比内地小,因为香港没有建设过度的问题,也没有借贷过度的问题,只是价格高一点。价格高一点是对业主来说价格偏高,但对投资者来说、对社会已经有的资金来说还,是不高的。

借贷高不高?刚才有些经济学家已经分析过,以中国的资产值,以中国现有的资金来说也不算很高。

有没有建设过度呢?我个人认为三四线城市已经有建设过度,所以有没有灰犀牛呢?这个灰犀牛我认为是有的,只不过这个犀牛还站在比较远的地方,还没有威胁我们。

但是从资源错配的情况来说,这个威胁长远是会产生影响的,因为现在大量的资金都是流向房地产,一些本来不是做房地产的企业,包括一些国企、央企,都放下本业去做房地产,这对国资源分配其实是不利的。

一个国家要强大起来,不能够单靠做房地产,世界上没有一个国家强起来是靠房地产的。虽然房地产是国民经济一个主要组成部分,但是如果钱都流向房地产,没有流向其它地方,长远对国家是不好的。

国家推动长租公寓,其中有一个考虑就是要大家设身处地地体验一下,营运的时候要面对的问题。

如果只是房子建好了卖掉,这个建出来的房子有没有过多是体现不出来的,卖掉之后收了钱就完成任务了,可以向小股东交代了。但是如果买了地之后,70年都不出售,地权也是70年,建好之后就要面对这个房子怎么样租出去,租出去的回报有多少。

做得好的开发商发债利率也要3%以上,如果现在把房子租出去,在一线大城市,回报率才百分之一点几,这个投资值不值?会不会真的有回报?贷款怎么靠资金去还?这是国家要大家做房地产的自己去体验一下,告诉你你都不明白,所以要你尝尝味道。

你自己做租赁的时候,可以知道盖出来的房子是不是真的有用,尤其是在三四线城市。一线城市有租客,因为流动人口多,不断地有人口增长,但是新流进来的人有没有承担这个租金的能力?能不能承担得起租金成本,都是未来要面对的问题。

在房地产的发展上,虽然长远还有很多机会,但短期来说有些地方可能真的有产能过剩、库存过多,需要相对的放缓一下,对经济整体的发展可能更健康一点。


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