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日志

【热点聚焦】王健林给了孙宏斌两个出手的理由

热度 1已有 1522 次阅读2017-7-16 22:10 |系统分类:金融投资

王健林给了孙宏斌两个出手的理由

经济观察网 记者 陈哲 关于这笔交易,我们在7月10日当天发表的《融创万达交易计划的五个看不懂》一文中提出五个疑问。随后的融创公告提供了更多的细节,某种程度上回答了部分疑问。

13个文旅项目加76个酒店资产包,632亿元,是构成交易的核心要素。融创买得合算与否,众说纷纭。

从公告内容来看,文旅项目总建面5897万平方米,可售面积是4973万平方米,即便按收购酒店的总资金成本632亿元计算,平均的楼面地价是1270元/平方米。

这是什么概念?三四线之王碧桂园2016年全年新增土储的楼面地价是1926元/平米。另一家以地价便宜著称的开发商恒大,2016年全年新增土储的楼面地价是1996元/平米。而万达文旅资产包中的城市多是二线城市。

按照国际评级机构穆迪统计,这些土地的规模相当于融创2016年全年总土储的81%。野村证券估计,可销售面积平均售价可达1.3万元/平方米,以此测算,文旅项目给融创带来的货值超过6000亿元。

王健林出售资产的解释至今无法说服所有人,某种程度也应证了这是一个旁人梦寐以求的资产包。对孙宏斌而言,更是难以抗拒。

这笔巨额交易对买家而言最大的风险,实际上是对后者流动性的考验。掏600亿还不够,关键家底是能否覆盖后期。能接盘的,确实也不多。

果不其然,三家国际评级机构都警示了融创的风险。对现金流的担忧很大程度上在于融创收购文旅项目的标准是注册资本金,平均每个项目的注册金在23亿元左右,但是到实际开发中要投入的资金可能数倍于此。如果再考虑到今年并购资金已经突破千亿,融创后续必定将承受相当大的资金压力。另外,万达在出售巨额土储的同时,还搭售了融创并不偏好的300亿酒店资产。

一个很多人注意到的细节是万达给了融创一笔委托贷款。这笔贷款的数额很有意思,296亿元,与文旅资产的对价相当。问题在于,万达为什么要借这笔钱给融创,而且是以基准利率,三年期。对融创而言,以较低成本获得较长期限的流动性,显然有利。

价格合适,提供流动性,王健林给了孙宏斌两个出手的理由。

最后,我们来回顾一下,孙宏斌在2016年底在一场内部交流时曾提及自己的三个投资逻辑和两个风险。

这三个逻辑是:“买对地方、买对时间,多借点钱(最好是长钱)”。而风险是指现金流的风险和(土地)价值风险。孙宏斌说,“地别买错了,买错了,即使现金流没问题,最后也会成为窟窿;如果地买对了,即使现金流有问题,你还可以卖掉。”


延伸阅读


“狼性”孙宏斌的 激进地产龙头梦

华夏时报(公众号:chinatimes)记者 王冰凝 北京报道

领袖身上的味道,决定了他所带领的团队会散发出什么味道。带领狼性团队在中国地产领域打拼出一片天地的孙宏斌,无疑在努力以其“狼”的特质,试图打造出其在中国地产圈的“狼图腾”。

近日,在成为乐视的新主人之后,并购王孙宏斌又一次在自己的并购史上添上了浓墨重彩的一笔——与万达集团董事长王健林携手打造了一场堪称房地产界迄今最大并购案。

孙宏斌的地产龙头梦

7月10日,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国(以下称融创)以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,此次交易总额达到631.7亿元。

说到孙宏斌所带领的狼性团队,就不能不回顾孙宏斌近些年“稳、准、狠”的并购历程,从前两年的绿城、佳兆业,到去年的莱蒙国际、融科智地、金科股份,再到今年的北京链家、乐视,虽然绿城、佳兆业的并购未能完成,但孙宏斌并不言败,反而越挫越勇,过去一年,孙宏斌陆续接触了160多个项目,在并购方面可谓经验十足。这也造就了如今这宗地产圈最大并购案,资产相对更小、负债率更高的融创,反而收购了比自身资产规模更庞大数倍、财务相对更稳健的地产巨无霸的近半资产。

所以王健林自己都会说,万达选择了融创,因为融创有愿景、有团队、有管理,加之我与孙宏斌多年认识。正因为是与融创合作,万达才保留部分股份。相信在万达支持下,3年内融创会成为中国房地产龙头企业。

事实上,成为地产龙头,正是“狼人”孙宏斌的宏伟蓝图。

孙宏斌曾经对房地产业有自己独特的判断:“今后房地产行业销售额将保持在10万亿量级,保持增长挺难。未来5到10年,前十名房企市场份额会占到40%左右,大概是四五万亿的样子。这5到10年是中国房地产行业部分企业的钻石时代,会快速增长。这是我们吃饭的家伙,是我们绝对的主业,我们从来没有,也不可能,不看好这个行业。”

而此前的数次并购也让孙宏斌离梦想更近。2016年融创完成了全国8大区域、30多座一线和二线核心城市的布局,为未来发展储备了充足的土地资源。2016年合同销售额超过1500亿元,位列行业第七,年复合增长率超过67%。

而根据2017年融创的半年报,截至今年上半年,融创拥有8664万平方米的土地储备,在全部房企中排名第六。本次交易后,接近融创的知情人士预计,土地储备将从去年年底的第六名一跃进入规模前四。

资本市场的行家里手

近几年,孙宏斌在并购方面可谓花钱如流水,那么孙宏斌的钱都是从哪里来的?

据不完全统计显示,包括本次万达收购,2016年至今,融创中国对外发起的收购案近20个,总金额超过1450亿元。

在孙宏斌看来,投资要做得好、房子也要盖得好。要买对地方、买对时间,多借点钱。这是他的投资逻辑。

对于此次收购万达文旅项目,孙宏斌在接受媒体采访时表示,本次收购万达资产资金来源于自有资金,上半年销售额达1100亿,全年预计3000亿,账面资金900亿足以支撑。业内戏称,从乐视到万达,以后投资界有了新轮次:种子轮、天使轮、preA、A轮、A+轮、B轮、C轮、BAT轮、preIPO、IPO、孙宏斌轮……

资深地产专家段舒怀认为,企业并购资金来源渠道无非三个:资本运作,通过大量收购兼并重组,做足题材和预期估值,获得大额投资资金;通过融创香港上市公司平台,进行融资;通过地产板块大规模项目开发,抵押及销售获得经营性现金流。

“融创目前的负债率也超过70%,压力山大。不过现在的孙宏斌是资本市场的行家里手,有题材有规模,获取资金的渠道非一般企业能比肩。”段舒怀说。

不过7月11日公告显示,296亿元的资金——即本次交易规模近半数资金来自于万达的委托贷款。公告称,本次交易的第四笔付款为卖方收到第三笔付款后5个工作日,卖方通过指定银行向买方发放贷款人民币29600000000元(期限为3年, 利率为银行3年期贷款基准利率),买方收到该贷款后2日内,向卖方支付剩余对价人民币29575000000元。

为孙宏斌担保来买自己的资产,大哥王健林对孙宏斌的支持力度可见一斑。

刀尖上跳舞?

尽管孙宏斌在并购的道路上显得狼性十足,但背后的风险仍引来业内为其担忧。

有业内专家指出,最大的风险还是在于融创的负债问题,这关系到资金链的稳定与否。从2013年到2015年,融创的资产负债率则分别是81.29%、81.33%和83.19%,这算比较正常的水平,但是2016年随着千亿元的收购,负债率已经高达121.52%。

而孙宏斌虽然称融创账上还有900多亿现金,但从2016年年报来看,截至2016年12月31日,融创公司账面现金约698亿,除去178亿的受限资金之外,融创可自由支配的现金约520亿。不过,520亿非受限资金当中,仅46亿来自经营业务收入,其他近400亿归因于借贷收入。业内专家指出,借贷其实正是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

国泰君安的托管报告也显示,截至今年4月30日,融创累计新增借款金额370.59亿元。

而从大环境来看,自去年12月起,中国金融环境也已经发生了重大变化:严控金融风险的大方针逐渐成型,曾经货币泛滥、资金乱飞的局面正在快速收紧;一行三会随之行动,240万亿银行监管正在加强,金融收紧持续到今年6月,很多事情将发生质变;金融市场钱紧的态势越来越明显。

对于“狼人”孙宏斌来说,早在2004年,曾经因为政府一系列严厉的宏观调控让楼市低迷,也导致正处于对外扩张巅峰时期的顺驰集团因为高负债,陷入资金链紧绷的泥沼,孙宏斌最后不得不变卖股权获取资金,最终2006年孙宏斌失去了对顺驰的控制权。

顺驰时代败走麦城的教训,孙宏斌曾多次表态,融创不会如顺驰一般激进扩张。但如今看来,孙宏斌所带领的融创再一次陷入一次豪赌,承担着巨大资金压力的融创输赢难料,未来,是重蹈当初顺驰的覆辙,还是成就地产龙头的“狼图腾”,将又一次考验着孙宏斌的智慧。


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