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日志

【市场观察】房地产市场三类风险须关注

热度 1已有 1312 次阅读2017-7-13 22:07 |系统分类:市场研究

解盘年中经济·问道丨邓郁松:化解三类风险 应对房地产市场阶段性变化

年中经济·问道(2)

(资料图片)

■中国经济时报记者 吕红星

今年以来,最吸引眼球的莫过于各地出台的“一拳接一拳”的楼市限购升级的政策。政策密集调控之下,房价表现也在应声下跌。根据国家统计局此前发布的2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,5月份一二线城市房价平均涨幅继续回落。数据显示,5月份,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。此外,5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。

房价的持续走低似乎正成为2017年的主旋律,对此,市场观点有悲观、亦有乐观。应该以何种视角看待中国房地产市场的未来走势成为舆论关注焦点。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者专访时认为,当前中国房地产市场的发展阶段已经发生明显变化,因此,需要重视从长周期和国际比较的视角去重新审视和客观认识中国房地产市场。

2013年成房地产市场转折点

中国经济时报:自1998年房地产改革以来,我国房地产整体上经历了几个阶段?在你看来,这几个阶段各自具有哪些特征?是什么原因导致了这种不同?

邓郁松:自1998年房地产改革以来,我认为我国房地产市场整体上经历了两个阶段。一是从1998年至2013年。之所以至2013年,是因为2013年中国城镇户均住房达到了1.0套左右,基本上解决了供不应求,进入了总量基本平衡、区域出现分化这样一个新的阶段,同时在2013年中国整个房地产新开工面积出现了峰值。

二是从2013年至今。在这个阶段,新开工住房面积总体上呈下降趋势,房地产投资增速显著回落,在房地产市场整体回落的大背景下,区域市场出现了显著分化。一些特大城市、热点城市住房明显供不应求,加上宽松的政策,房价上涨明显,而在前期增长过快的一些城市,则整体面临供大于求、去库存压力加大的局面。

以日本为例,大家都非常熟悉的日本的房地产泡沫破裂是在20世纪80年代。其泡沫阶段的涨幅实际上是低于此前房地产市场涨幅的。这是因为,到了20世纪80年代中后期之后,发达国家收入增速随经济增速已经显著下降,这个收入增速无法支撑高房价。这就是我为什么强调整个经济发展阶段的变化,要重视收入增速的变化,因为宏观经济的变化对房地产市场有重大影响。

因此,要认识到房地产市场在不同的发展阶段其特点和规律也是不一样的。这就可以解释为什么有的政策取得了明显的效果而有的政策被称之为“空调”的原因。当政策和它的发展阶段是吻合的则效果明显,当你认为它是不正常的时候实际上它可能是正常的,在供不应求的情况下,在收入较快增长的阶段,在首付和利率水平较低的时候,想做到价格平稳是不现实的。但是在收入增速明显下降后,继续通过低利率去推高房价也是难以持续的。

应从更长的时间跨度去比较

中国经济时报:现在有一种观点是中国特殊论,在当前房地产市场这种论调很有市场。以你的研究,你认为中国房地产存在特殊吗?

邓郁松:当前,之所以存在中国特殊论这种论调主要是由于我们经常把我国当前的房地产市场与美国、日本等国家过去20年左右的市场进行对比,而没有从更长的时间跨度去比较。

如果我们把1945年以来所有发达经济体房地产市场的发展历程稍微抽象一下,我们能非常清晰地看到都经历了房地产市场供不应求的阶段,经历了供求基本平衡的阶段,然后又到了成熟阶段,出现了很明显的分化。不同阶段什么特征、什么原因呢?在供不应求阶段,所有经济体都是非常相似的,都能看到投资的高增长,都能看到销售的高增长,也能够看到价格的高涨幅,这就是我们为什么这么重视1980年之前发达经济体的情况,而不是仅仅去看上世纪80年代后期日本的泡沫,看2007年美国的次贷危机。

在供不应求阶段,各国面临的情况是一样的。一定是加快住房建设,一定是带动投资的高增长,然后带动经济的高增长,在那个阶段恰好是人口高增长的过程,住房短缺、人口高增长、经济高增长,随之而来的就是价格相对较高的涨幅。而日本的房地产泡沫、美国的次贷危机都是发生在经济增速和居民收入增速放缓之后,并且房地产市场都已过了供求平衡阶段。所以不考虑不同经济体发展阶段的差异,而简单地进行直接对比,当然就会认为中国房地产市场很“特殊”,但是如果先看看发展阶段,再看看相同发展阶段房地产市场的特征,就不会认为中国房地产市场很特殊。

从长期来看,最重要的就是人口的因素,或者长期看人口、人口总量和结构决定了这个房地产市场的长期趋势。中期看经济增长趋势。经济增长背后其实是居民收入水平的变化情况。

因此,如果做的研究足够多、研究的历史跨度足够长、研究的国家和城市足够多就会发现中国不存在特殊论。

房地产市场三类风险须关注

中国经济时报:在你看来,我们的房地产市场存在哪些风险?应如何化解这些风险?

邓郁松:我认为,当前房地产市场主要是三类风险。

第一类是房价泡沫的风险,就是房地产价格涨幅明显超过当地居民的收入涨幅。目前一些热点城市存在较为明显的房价泡沫风险。第二类是供给过剩的风险,就是当地供给量明显超过需求量,类似于钢铁、煤炭等行业出现的产能过剩。第三类是流动性风险,不管是房地产开发投资还是居民购房,都需要高度依赖金融系统的支持,一旦金融系统政策发生变化,就可能引发流动性风险的问题。

要想化解这些风险,要做到以下三点。

第一,建立贷款利率与首付的反向调节机制,也就是说当降低利率的时候,要相应地、适当地上调首付比例。什么叫适当?上调多少?可以算得出来,由于利率降低,造成支付能力提高多少,就把首付上调多少。反之,当利率上调的时候,要适当地下调首付比例,把这个对冲掉,因为这个利率因素造成支付能力增长是和收入不相关的。

第二,建立人地挂钩机制。部分热点城市房价过高,基本原因是在人口快速流入过程中住房用地供应不足。因此,要重视人地挂钩机制,防范供给不足造成的房价过快上涨。同时,要重视区域协调发展,通过区域协调发展解决部分城市房价过快上涨的压力。

第三,由于我们的发展阶段发生变化,我们要很好地应对系统性的供给过剩风险,一定要对土地管理和房地产开发贷款的管理有警示。为什么中国有些城市出现了严重的供给过剩的问题,就是不重视总量上的供求平衡。当地有多少人口,有多少房子?这些要搞清楚,如果当地的户均已经超过了1.05套,对新增土地供应和相应的开发性贷款要相对慎重。如果户均住房超过1.1套,就要高度重视和防范出现供给过剩风险,对土地政策和金融政策要更加审慎。

当前,房地产市场的方方面面、一举一动都能够引起全社会的广泛关注,我们要把房地产市场看成一个社会问题,而不仅仅将看成一个产业,根据其不同发展阶段采取不同的政策,从而使其健康平稳发展。


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