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日志

【行业观察】安邦的地产野心

已有 529 次阅读2017-5-18 19:55 |系统分类:市场研究

安邦地产局

 2017-05-17 张增艳 地产杂志 

依靠保险发家的安邦,其主题词或许应该是“地产野心”。

by 傅踢踢


                          


对于地产上市公司,安邦保险集团(下称“安邦”)可谓是诡异的存在,所到之处无不引发资本市场的层层波澜。   

不同于“多金、任性”的外表,隐藏在神秘光环下的安邦实则是一位抢筹地产股的狠角色,不仅在股权辗转腾挪中频繁上演野蛮人叩门的戏码,而且加码出海、大肆收购不动产。

野蛮人魅影


安邦的野蛮人路径始于2012年举牌金地集团(600383.SH)。彼时,安邦的身影开始出现在金地前十大股东名单里,持股1.5%。此后,经过数次举牌,安邦持有金地集团约20.44%股份,终于坐上金地集团第二大股东的位置。值得注意的是,金地集团的第一大股东也是险资生命人寿,持股29.84%。目前,生命人寿和安邦各派驻一名董事进入金地集团董事会。

同样遭到举牌的还有金融街(000402.SZ)。2014年4月底,安邦第一次举牌金融街。到2015年12月10日,安邦旗下的和谐健康保险持股达4.75亿股,占金融街总股本的15.88%。安邦人寿累计持股2.73亿股,占金融街总股本的14.1%。2016年8月17日,安邦系再度增持,合计占到金融街总股本约29.98%,位列第二大股东,第一大股东仍为金融街投资集团及其一致行动人。

举牌3个月后,安邦系成功进入金融街董事会。2014年8月1日,安邦保险的一致行动人和谐健康保险股份有限公司的董事长上官清任职金融街董事职位。在外界看来,在随后的2015年金融街高层管理人员大换血,一大批实干派管理人员得以升迁,被认为是安邦系介入的结果。

在金地集团、金融街之外,安邦盯上了远洋集团(03377.HK)。2015年12月4日,远洋集团发布公告称,远洋集团原第二大股东南丰集团将所持约15.4亿股份,以每股5.05港元的价格受让给安邦,安邦共花费约77.84亿港元。交易完成后,安邦持股20.5%,成为远洋集团第二大股东。彼时,远洋集团第一大股东是持股约29%的中国人寿保险(集团)公司。此后的12月9日,安邦再度增持远洋集团,总持股约22.52亿股,持股比例提高至29.98%。

紧接着,安邦获得了3席远洋董事会席位、1名远洋管理层成员的名额。至此,持有远洋集团29.98%股份的安邦已经把影响力深入到了这家地产公司的内部。

与此同时,安邦在2015年下半年持续买入保利地产(600048.SH)。年报显示,截至2015年末,安邦财险持有保利地产4.05亿股,占总股本3.76%,成为保利地产第二大股东。如今,安邦退居第三,持股比例为3.41%。

在万科的股权之争中,安邦亦不安分。万科2016年的报显示,安邦通过安邦财产保险、人寿保险分别持有万科股份。其中,安邦财产保险持有万科2.58亿股股份,持股比例为2.34%;安邦人寿保险持有万科2.44亿股股份,持股比例为2.21%。此外,安邦以控制的法团权益身份间接持有万科7.43亿股股份,合计持有万科总股份6.73%。

年报显示,万科的分红派息预案为:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币7.9元(含税)现金股息,共计派发现金约87.2亿元,占公司净利润的比例为41.48%。以此计算,安邦系或可获得分红5.87亿元。

此外,安邦还持有华业资本4.99%股份,为其第三大股东,此后退出。华业资本原名为华业地产,于2015年更名,其营业收入主要来自房地产相关业务。

据统计,除了上述地产股,安邦还持有欧亚集团(600697.sh)、招商银行(600036.sh)、同仁堂(600085.sh)、东阿阿胶(000423.sz)、大商股份(600694.sh)、中国建筑(601668.SH)等诸多上市公司股份。

对地产上市公司的举牌,足见安邦的狼性。“安邦集团董事长吴小晖的投资理念是:投资企业—入驻董事会—改造企业—创造更多股东回报,例如上官入驻金融街董事会和姚大峰入驻金地集团董事会,维护的就是安邦的股东利益。”一位接近安邦的人士指出,遭险资举牌的A股上市房企,例如金地、万科等因股权分散明显成了险资集中营。在资产荒背景下,手持庞大低廉资金的保险机构,做出的一种资产配置选择。不过,在利率仍有下行空间的背景下,险资急需收益稳定和流动性较好的投资标的,地产蓝筹股对险资而言仍是不错的选择。以万科为例,近5年的ROE水平稳定在12.65%-19.66%。”

通常来看,股票投资的收益主要是资本利得与股票分红,通俗一点讲,前者是赚取价差,后者是通过长期持有获得上市公司派发的股票股利或现金股利收益。从地产股角度来看,险资更看重ROE指标的变化。因此,险资举牌地产股主要是看好其拥有优质土地储备等资产,同时,这些地产股市净率相对偏低,相比收购大宗物业,股权投资更划算。

不过,险资在资本市场高调出手,对一些上市公司频频举牌,最终在2016年年底引发了证监会等监管层的高度关注和强烈批评。安邦亦不能幸免,在2017年5月5日保监会对其下发监管函。

“随着各项监管政策的收紧,此前高调举牌的险资也受到调查与处罚,举牌上市公司可能在短期内会有所收敛。但从长期来看,险资于房企可谓是相爱相杀。险资监管趋严的背后,是资产配置荒以及大型金融机构对优质资产的渴求。”

围猎不动产


除了股权投资,安邦的目光还专注于不动产投资。早在2012年10月,保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》,规定保险资金境外投资可选择部分国家或地区的金融市场或直接投资不动产。其中,投资不动产地域包括澳大利亚、英国、美国等在内的发达市场主要城市的核心地段,且具有稳定收益的成熟商业和办公不动产。

此后,安邦开启了海外买买买的豪举。2014年10月6日,安邦宣布以19.5亿美元收购希尔顿集团旗下位于纽约的华尔道夫酒店。4个月后,收购获得美国外国投资委员会的批准,安邦以每平方米约7.3万元人民币的价格,获纽约核心地标永久产权。

收购华尔道夫酒店后,安邦大肆在全球地产领域进行投资的消息频出。2015年7月,安邦系以7.5亿英镑的出价外加合作协议的形式竞购伦敦金融城最高建筑Heron大厦;2015年8月,有媒体爆出安邦拟斥资10亿美元竞购日本房地产资产管理公司Simplex InvestmentAdvisors;2016年2月16日,安邦保险以47.30亿元的价格竞得加拿大温哥华市中心最重要的地标3A级办公大楼的三分之二股权;2016年3月,媒体爆出安邦以65亿美元的价格从美国私募基金大鳄黑石集团手中收购策略酒店集团;同年3月,安邦牵头财团计划以140亿美元收购喜达屋酒店及度假村,与万豪国际展开竞购大战后,悄然退出;2017年3月,安邦折戟斥资75亿美元改造曼哈顿一栋综合用途摩天大楼的计划。

据中国保险资产管理业协会发布的2016年险资支持实体经济的情况报告显示,险资对不动产领域的投资比重排到了第一位。

实际上,在过去的两年中,险资对于不动产债权的投资热情较高,一方面是出于较高且相对稳定的投资收益率;另一方面是由于“资产荒”,好的不动产成为主要的投资标的。

据不完全统计,2016年全年已有超过10家保险公司参与不动产投资。其中有8家保险公司涉足国内不动产投资项目,这些公司为:泰康人寿、华夏保险、前海人寿、中国平安、太平洋财险、国华人寿、中英人寿及合众人寿。

此外,安邦的身影也出现在土拍市场。2017年1月,深圳土地市场迎来2017年的第一拍,一宗商业用地被安邦财产保险以底价30.19亿买下。据悉,该地块将是安邦财险日后的总部大楼。

支撑安邦买买买的背后,是中国保险业高速发展态势。据中国保监会最新公布的信息显示,2016年保险行业共实现原保险保费收入3.1万亿元,同比增长27.50%,增速创2008年以来新高。保险业资产总量15.12万亿元,较年初增长22.31%。保监会相关负责人表示,总体来看,保险市场保持强劲增长。

根据保监会发布的2016年保险业数据,记者统计发现,从集团总保费来看,行业前三甲座次被完全打乱:安邦保险首次跻身前三,而连续两年屈居平安保险之下的国寿集团,则在2016年卷土重来,夺回总保费冠军。三强座次重新排定:国寿集团(6559亿元)、平安保险(5687亿元)、安邦保险(5041亿元)。

资料显示,安邦保险作为一家综合性保险集团,总资产约为19710亿人民币,拥有财产险、寿险、健康险、资产管理、保险代理销售、保险经纪等多种业务。由此可知,越来越大的保险资金使其能够进入房地产市场的投资领域,并在股权投资、海外投资等方面砸下重金,构建地产局中局。


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