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日志

【名家视点】陈劲松:未来3、5年房地产会发生什么?

热度 1已有 619 次阅读2017-4-21 08:59 |系统分类:市场研究

陈劲松:未来3、5年房地产会发生什么?

2017-04-20 陈劲松 


【老潘说】纵观全球楼市,中国房地产可谓“一枝独秀”!


美国各个州如果有10%,20%房价上涨,可能就激动的不得了,对比全球核心城市房价上涨排行榜中,中国多个城市房价上涨30%、50%甚至更高,可谓一马当先。


而绝对值,同样也不低。中国北京上海深圳房价动辄10万、20万\平的豪宅,已经接近纽约,新加坡等发达国家城市房价水平……但显然,从趋势看,中国一线城市未来更具爆发力。


在美国费城沃顿商学院上,老潘也向教授提问,很多人都说中国房地产规模到顶了,但我不这样认为。理由有几点:


  • 其一,一个中国城镇化只有55%左右的当下中国,城镇化并没有停止,中国未来还有1亿人多人进城(数据没记错的话);

  • 其二,一个国家GDP增长还在6%左右增速的国家,房价也好,房地产也好,不会没有上涨和前行的动力。即使中国GDP结束双位数高增长,但一个全球第二大经济体,即使6%左右增速,那也是巨大的力量;

  • 其三,老百姓并不满足当下的房子,如果苹果来做房地产,会是如何?一个行业有没有发展,核心看需求是否满足,目前中国房子的确过剩,但过剩的差房子,真正的好房子却紧缺。中国房地产核心城市正进入改善时代。


教授的回答很模糊,但也基本认同中国房地产和城镇化所孕育的后期机会。


可以肯定的是,房地产规模已经到达次高点,未来一段时间增量和存量市场并举的时代,也是增量先存量转化的时代。


万科谭华杰也曾在前2年说,中国房地产住宅开发市场依旧够万科10年的空间增长。当然行业已几乎到顶或是次高点,但行业中的企业,规模却没有到达天花板,从3000亿到1万亿,从1000亿到5000亿,很多500亿房企都提出要冲刺1000亿,2000亿的内部口号。显然,大中型房企,在未来5年依旧有很大的爆发力。这种业绩爆发更多被解读为零和游戏,即大量中小房企的退出,带来大中型房企的增长。


他山之石可以攻玉,一个有趣的中美地产PK场景是——当中国开发商代表团赴美考察,和美国房地产商交流时,中国一帮地产商和纽约地产商坐同一个桌子上,但很多时候都会聊得不对口,原因很简单——


桌子对面是城市优质资产运营商;

桌子这边大部分都是住宅开发商。


这时候中国开发商可能才知道,我们和别人相差了一个世纪。但有差距也不用怕,因为中国人的速度非常快,这个世纪可能会加速来临。


而眼下的中国房地产,积累的业绩很多,但积累的问题更多,继往开来,未来的确不确定太多,核心在于政策的不确定,市场的不确定,城市规划细节的不确定,人口迁徙的不确定性。。。。很多问题的确让人迷茫?问题有很多。


1,中小房企还有没有得玩?

2,行业是否到顶走下坡路了?

3,城市化一二三四线之间的分化和轮回,何时是个头?

4,深圳北京上海的房价到顶了吗?他们能超过纽约,东京吗?

5,房地产政策背后的逻辑和出发点到底是什么?企业会有误伤吗?

6,房企的游戏规则,预售,房产税,房子用来住的定位。是否会在新时期做调整?

7,各种创新,房地产+热火朝天,到底是先烈还是先驱?一大批养老地产,旅游地产,产业地产,是否经得起天时地利人和的审视?

8,3000亿时代之后,大中小型房地产的未来究竟在哪里?中型房企还有什么窗口期?


究竟该如何认知未来3到5年的中国房地产?推荐世联董事长陈劲松在广东省房协《2017年房地产景气分析会》上的一个演讲,很有启发,客观来讲,陈董对市场和楼市趋势的判断,是非常系统和前瞻的,因此特别推荐给地产中高层阅读。


来源:世联行


一、房地产城市分化新格局


1,房地产市场:不看行政区域,看城际交通


未来3年会发生什么呢?从北京那张限购图就可以看出来。城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一,甚至是最主要的。城际之间的城镇化交通体系建设,将成为中国最大的投资亮点,改变中国房地产市场的版图,一句话就是城界消失,是河北还是北京、还是天津?这又有什么所谓?      
               

我接待过一位北京业内代表团来深圳,他们非常不服,说凭什么深圳房价比北京贵,这没有任何理由啊。我说这样看,你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看,还是没有北京贵的,他们觉得这是有道理。


未来我们评价中国房地产市场板块,这是不是一个市场?我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分,而是通过城际交通来划分。

春节时,我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。这在以前是很奇怪的,叫他们都不过来,谁听谁的啊。现在不是,现在是主动对接了。


在广东省出现这种情况,我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识,这个共识就是:城际之间划分不是未来,城际连成一片是未来。


2,他山之石:东京大都市圈


未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走,沿着地铁上班和回家。广佛一带及周边也一样;深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度,就是公交化。

由此,我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来,什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢?这是中国房地产以前谁都没有碰到过的问题,我们唯一可以学习的榜样或者标杆,我认为是大东京。


在大东京我们看到,大家都沿地铁上班和回家。然后城市之间关系,比如千叶县的房价跟银座的房价是什么样的一种关系?这很重要的,这件事使得房地产的定位、开发、市场预测都更趋于按规律走。

我去年参加国际赛艇大师赛,在东京旁的卫星城户田划船。户田周边环境非常好,能举行国际赛艇比赛的河道得多宽,而且各大学、大公司都有艇库。由于职业病,我就问房价,一问一惊,这里在全东京房价最低。我觉得很奇怪,请教日本人为什么?这环境很优美,而且沿着地铁,到银座非常方便。为什么这里最低呢?很多周边环境还不如它,但房价都比它高。


日本人的回答是:白天这个地方看着很美,但没有人。为什么会在这里赛艇?因为不影响周围。这里连一个公司都没有,白天没有人,基本上就是一个卧城,晚上才很热闹,因此这块儿房地产使用效率、平效统统都不高,因此出租率、租金不高,导致房价低,这让我很吃惊。

3,世界级城市的形成规律


不仅大东京,大伦敦周边的规律也是相似。未来3年因为城际交通的大规模改善,使得世界级城市形成。


什么叫做世界级城市?就是全球城市就叫世界级城市TOP10,中国有没有?一个都没有。


目前北京、上海都不算世界级城市,香港勉强挤入世界前十,勉强。世界级城市TOP20,这里面没有广州,只有北京、上海。未来这种变化,我预计三年左右基本形成,5年肯定成为现实,中国进入世界级TOP20的城市,就有北京、上海、广州、深圳。


也就是TOP20我们可能占四席,这是什么概念?我为什么强调?全世界不动产交易额以商业不动产为例,全球总交易额中40%是TOP20创造的。全球有多少个城市?中国有600个,全球就不说了。全球商用不动产总交易额的40%是由TOP10创造的,TOP20创造了60%,这是剑桥大学商用不动产跟踪100年的结果。


如果是这样的话,未来我们可以预见中国,现在以住宅为主,未来商用不动产也会不得了,全球TOP20里有四席,我们占全球不动产总交易额的多少?16%啊,非常了不起。

什么叫世界级城市?每一个世界级城市的GDP都能够排名全球先进国家榜首之列,全球GDP排名,你把城市单独拿出来往里放都排在前面,就是这样一个道理。


因此,中国在大都市圈形成之后,城市分化会更加严重。目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港,广州,深圳还排不上,未来3、5年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升,未来3年我们认为这是最主要的发展,主要集中在大都市群。    


二、未雨绸缪,房地产新规则诞生


1,2019年,可能诞生房地产新规则


未来3-5年我们一定要关注房地产新规则的诞生,30年为一世而道更,道就是规则,更就是改变,道更的关键期就是从现在开始到2019年。


今年的十九大和之后一年就是规则的改变期,这个规则是“房子是用来住的,不是用来炒的”,这个规则就得出来,是长效机制。为什么现在还没有出来?2019年一定会出来。

2,房地产前提条件变了。


不止是房地产税,因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。比如说:我们预售制度,为什么要预售?因为开发商没钱,这个房子盖不完,需要提前收钱。为什么要按揭?老百姓没有钱,要向借银行钱。为什么要土地财政?因为政府也没有钱,在30年前因为我们没有钱才出了一系列的制度。


但现在我们没有钱吗?现在资本开始过剩,情况开始发生变化。一切都围绕着这个规则,比如说预售。全球有没有预售?都有预售。


但只有中国让消费者那么早就背上按揭,房子还是工地就开始按揭,全球除了香港、中国大陆没有这样干,都交5%、10%,然后入伙时再按揭,凭什么我们没有入伙就按揭了?现在这些都不对了,但我们一直没改。如果这个改成国际的预售,先交5%、10%,入伙的时候消费者再按揭,其他钱开发商从银行借,所有房地产商负债率都很难看。


现金流也不对,怎么能拿这个项目的钱去另外买地呢?这是全球都不让干的事情,但中国就让干。为什么我们要加紧建设?房子不够用啊。现在我们的前提条件在变,未来3、5年关注大都市圈当然重要,但重点关注就是规则怎么变。规则怎么变,取决于未来中国房地产行业竞争的生与死。


当然REITs和存量资产那么大的量,我们的REITs放行不了。放行也没有用,首先制度有问题,讲REITs那么多年,谁发?怎么发?如果不买楼能享受中国房地产升值好处吗?不能。没别的渠道,只有买楼。


最后就是建筑条例需要修改。中国房地产的碳排放量超过世界上很多国家,就因为我们房子不环保,这就要修改建筑条例。


未来3、5年最最重要就是关注我们新规则的诞生,然后我们主动做好准备,适应新规则。   

3,房地产新业务不是主流,5年后才是


中国房地产创新那么多东西,未来3年这些不是主流,大家还要再探讨、再折腾。但你指望它们成为经济最重要的增长点,成为房地产转型主力方向,好像都不对,因为量太小了,不足以支撑巨量市场的增长。5年后它们可能会是,我们方向不要搞错。


比如说短租公寓,Airbnb过来了也干不下去。他们在美国做得多好,但在中国怎么就不行呢?因为太早了。我们的长租公寓都没有起来,就不要说短租了,信用什么都跟不上。


度假小镇与旅游地产,如果10年前选择在海南做小镇或者做旅游地产,跟你选择在惠州、东莞做大规模开发,10年下来一个在天、一个在地。未来三年也是这样,你看恒大就是这十年就是选择主航道。


小航道细水长流也行,但不是主航道。


养老公寓、养老社区,挂羊头卖狗肉可以,但真做养老试试。我们在真做,这个大家都知道,但这个事还没有到时候,否则会头破血流,你怎么办?当然你可以尝试,但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以,但不要离开主流,这个主流是城市群的崛起和形成。


目前社区O2O这个概念,忽悠了整个房地产行业,我们有社区啊,我们可以干O2O,可以干社区金融,可以送菜、买米、旅游,这些想得很好,但都是神话。新三板或者港股上市做社区O2O为主的企业,要不就是报表有问题,要不就是没有任何增长,就算有增长的话也不来源于O2O,主要来源于租门店和二手房交易。社区金融也是一样,太早了。


我认为未来3年大家还是要抓住中国城市大分化,大整合这样一个机会。


4,房地产的主流市场在哪里?


主流有几个,当然就是大都市圈三四线城市的取地,目前广东省的地会越来越热,原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热,没办法,因为这是主流。


物流与产业园的结合,其一,你说美丽小镇也很好,美丽乡村,其实根本就不是乡村,这主要在大城市都市圈和主要交通干线上。这干什么呢?其二,城市发展当然需要有一点产业,不能说干住宅,人家也不让你干,我们干什么呢?物流与产业园的结合。在全球我们看不到这样大的物流需求,这样大的产业园需求,在中国我们看到了。当中国整个市场全国统一时,物流的需求就已经远远超过任何一个国家,产业园也一样。


深圳现在以高科技闻名,我很早就到了深圳,在1998年、2000年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。深圳主动找香港,说高交会由香港主办,我们协助,设在深圳行不行?香港不理。大家都说深圳搞不起来,结果现在深圳实实在在高科技就起来了,凭什么?这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业,而在于你真干这个产业。深圳有什么高科技?就是贸易,但这帮贸易商公司都变成高科技了,比如说华为,原来就是代理商,万科也一样。


所以是政府和规划者有意把这个产业集中,然后真干就可以干起来。这就是中国的神奇之处,这样中国才不会出现卧城,如果变成卧城,城市就不值钱了。


珠三角跟长三角一比,信心就大增,我们太有特色了!长三角每一个城市都差不多,同构性很强,人口差不多,产业差不多,也就是说同质性太强了;但珠三角城市差异性很强,如果这样的话,整个城市群紧密联系,那么将会成为很多产业的集群和中心。比如说先进制造业一定在珠三角,不可能在长三角。这个先进制造业跟高科技城市不在一个城市,跟一个港口贸易城市,比如说广州这个大商港,也不在一个城市,但必须很近,谁有这种条件,我们认为珠三角有。


核心城市优质资产运营,为什么叫运营?我不想用城市更新,城市更新排在后面,中国有一个开发商,开发面积最小,但市值最高,知道是谁吗?北京国贸。1、2、3、4期没有动,建筑总值没有什么负债,建筑总值1300多亿,干的面积最小,人员最少,也没有费那么大劲,但市值最好,这是比较而言,效率也最高。


因为中国房地产存量是上百万亿的市场,因为每年新房增量是十几万亿的市场,二手楼也马上赶上新房了,估计也在十多亿,也就是20万亿左右的交易再加上100万亿的资产运营,因此我们就会诞生万亿市场聚合服务公司,比如说家装公司,比如说长租公寓、二手市场交易、商业运营、房地产金融。这些原来非常分散、碎片化市场,将会在3、5年内开始聚合。


比如说长租公寓,中国的租赁人口不少,但全都碎片化分布在城市每一个小区里,每一个小区的业主跟租客又都有非常多的痛点,这些痛点是他们没有办法能够有效解决的。走到今天,新一代租客90后开始进入了租赁市场,他们和我们不一样,这些痛点是不可克服的,消费升级由此产生!


地铁物业,我强调的并不是地铁概念物业,而是真正的地铁上盖物业。看看我们邻居的香港,人家的地铁上盖物业是怎么做的,就知道我们还差很远。香港一个朋友告诉我,他买楼不超过500步。我说这是什么意思?他说,就是从我家门开始到我办公室超过500步不买,不超过500步,不用带雨伞,否则就太麻烦。这种生活就是城市生活,这种生活也会出现在未来中国大都市。


城市更新是主要都市的未来,每一轮房地产起来的时候,城市更新就火得不得了,因为他们在城市核心区。这些主流重点是未来3年大家需要重点关注的方向。   


三、5年后中国房地产会怎么样?


1 ,5年后中国大规模开发结束了。


按照中国的建设速度,我认为在5年后,之前他们说有10年,但我们的速度太快了,我认为5年以后大规模的开发就结束,城市中国基本上完成,中国梦形成了,中国梦就是城市中国梦。


大规模开发结束,那么开发商的数目就会大规模萎缩,尤其传统开发商。


那我们再去纽约的时候,我们跟他们说一样的话,用同样一个词,干类似的事,现在我们跟人家干的都不是一样的。开发模式进入基金,进入专业化REITs这种模式了,我认为5年就是这样。这3、5年变化是非常非常巨大的

2,资产运营和不动产金融将成为百万亿级大市场


有没有那么大?我们找出跟房地产相关的美国上市企业,再把我们的房地产上市公司跟他们对比,我们一对比一看都不一样,他们最高级别的上千亿市值都是REITs,都是房地产基金,我们不是,我们都是住宅开发商。我们都是住宅,他们都是商用、养老……但我认为我们很快,规则一改就会很快,我们的大数据、物联网,重构中国城市和建筑,因此这方面的机遇特别大。这个可能就跟现在的相差得很远。

3,智能家居时代带来


但如果当5年以后,大家人工智能、物联网、大数据发展到足够快,因为5G马上就出来了,5G出来之后,我们原先对建筑所有问题的解决成本会大幅度降低,而未来建筑这些条件是必备的。比如长租公寓,世联行长租公寓必备就是WIFI,WIFI信号不稳定都不行,这跟自来水是一样,如果没有水能够忍一下,但没有WIFI活不下去。

智能家居改变居住空间,空间和时间是一对紧密结合的伙伴,我们是空间的营造商,但你可以发现,我们这个空间贵到离谱,当贵到这种程度,就不值了。比如在城市核心区的住宅里装一个双人浴缸,你一个月能泡几次?还双人。假使一天泡一次,泡半个小时,这半个小时占这面积多少钱?你觉得值吗?这个空间就需要通过人工智能和智能家居来改变。比如说,我还是想要双人浴缸,还是想要浪漫,但我每天才用15分钟,其他时间这个空间能干别的吗?当然可以。它当然可以睡觉,这是双人大床,只不过原来我们不愿意折腾,但智能家居干这个事就是最好。


苹果式的一键操作就可以完成,当然可以实现双人床,也不浪费时间,时间、空间开始转变。这件事情不是未来,是现在,广州珠江新城如果我们再盖小户型,得卖多贵?怎么生活?就30多平方米,再贵大家也租不起、买不起,你让人怎么生活?那么这一套东西就管用,如果大家有兴趣,来深圳我们的样板间,给你实际演示。麻省理工学院也有一个,他们专门干这个事情。城市核心区不会那么便宜,我们也不希望它暴跌,就是香港97年暴跌到那种程度,穷人还是买不起,租不起房子。这个小房子能提供什么内容很重要。

5年后多层次度假、养老物业就会大行其道,这是5年之后的事情,在此之前大家可以探讨、探索这些模式,但不建议投入重金,否则非常麻烦,因为我们连规则都没有探讨出来举一个例子,养老物业,你会碰到什么情况?儿女把老人送过来,押金也交了,然后找不到儿女了。我觉得这需要形成规则,现在太早了。你也不是慈善机构,你怎么办?这就是养老。


在中国,房地产可能进入这样一个临界点:就是我们面临着城市化的临界点,我们需要适应,我们面临临界点规则就需要变。中国房地产进步速度很快,汶川地震,没有一个商品房倒的,这说明商品房质量过硬;中国房地产目前没有一栋真正的烂尾楼,有的都是股东之间打架。行业之间大并购正在开始,其实一切都在证明这是最好的时代,也是最差的时代。中国房地产即使在5年后也有非常多的事情值得我们干,因为这是一个非常巨量的市场。


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