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日志

李骁:2014年楼市与宏观经济一起步入新常态

已有 7194 次阅读2015-1-13 16:13 |系统分类:市场研究

李骁:2014年楼市与宏观经济一起步入新常态

(原载《湖南房地产》)

 

2014年即将画上句点,有必要为马年的楼市做一下盘点,整体来看,市场呈现全面调整态势,房价持续回落、成交萎缩,呈量价齐跌的格局,并且房价调整幅度大于交易量调整幅度。另一方面市场库存居高不下,市场分化明显,投资增速也在放缓。房地产行业已然告别了高歌猛进的“黄金时代”,与中国经济一道步入了“新常态”: 房地产业也处于存货周期、投资周期和产业周期三重叠加期,房地产成交量、投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值都已可能来临。

 

政策很给力市场不给面

 

从政策面看,中央层面去行政化、支持合理住房消费趋势明显:“限购令”解除、“限贷令”松绑、“公积金”放宽;地方层面则是“救市”心切,多地出台包括提供购房补贴、调整普通住宅标准、减征契税、放宽户籍限制等刺激楼市措施;货币信贷政策也开始松动,央行于1122日启动不对称降息,但市场的下行趋势并未因此扭转。

 

先看销售和库存数据,据国家统计局公布20141-11月份房地产数据:1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中,住宅销售面积下降10.0%。与此同时,截至11月末,商品房待售面积增至59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。其中,住宅待售面积增加1046万平方米。

 

再看价格数据,据中国指数研究院公布的11月百城房价指数,201411月,全国100个城市(新建)住宅平均价格,环比下跌0.38%,为连续第7个月下跌,只是跌幅略有缩小,幅度为0.02个百分点。国家统计局公布1118日公布的201410月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,新建住宅商品房价格环比跌0.8%,自今年5月已连跌6个月,但跌幅持续收窄,与9月相比跌幅缩小了0.2个百分点。

 

受市场低迷,库存高企影响,房地产投资增速、施工面积、新开工面积等指标也较为“难看”。国家统计局数据显示,20141-11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%。这一增速为近五年半最低。数据还显示,1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米,同比增长10.1%,增速比1-10月份回落2.2个百分点。1-11月份,房屋新开工面积164705万平方米,下降9.0%,降幅扩大3.5个百分点。其中,住宅新开工面积114637万平方米,下降13.1%。多项指标显示,中国楼市仍处于深度调整阶段,在库存高企、房地产利好政策效果还有待观察,成交短期难以明显提振背景下,中国房地产行业回暖复苏尚待时日。

 

目前较为乐观的是,在一系列楼市松绑政策的刺激下,中国房价环比降幅稍有收窄,一二线大城市出现回升迹象。百城房价指数系统中,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武汉、重庆等十大城市新建住宅的均价为18946/平方米,环比在经历连续6个月下跌后,首次微幅上涨0.07%。尽管年底部分城市成交量开始出现“翘尾”的行情,但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局。

 

据中原地产统计数据显示,截至127日,已公布11月销售业绩的上市企业有21家。其中,6家完成年度销售目标的90%以上,剩余17家公司恐怕已难以完成今年的销售目标任务,完不成任务的公司占比可能高达七成。由于去库存压力仍然较大,面对年末的“翘尾”行情,房企即便跑量冲刺业绩恐怕也难以挽救销售业绩指标无法完成的大局。

 

尤为悲催的是,在今年房地产市场降温、房价格下降的情况下,土地价格依旧“逆势”上涨。国家统计局的数据显示,111月份,中国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%,而土地成交价款同比降幅仅0.1%。地价逆势上涨将进一步挤逼房企的盈利空间,在劳动力成本、建安成本、融资成本皆居高不下,而销售见顶的背景下,房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”似乎渐行渐远。

 

楼市遇冷 倒逼房企谋转型

 

经济下行、楼市遇冷,正倒逼房地产企业谋求“转型升级”。年初,万科高管组团去小米,掀起“互联网思维”浪潮,这一讨论在行业日益深化,由于互联网对房地产的影响日渐深远,业内甚至提出“以互联网思维改造地产”。今年行业的一个显著的特点就是房企积极开始拥抱互联网。如万达宣布与腾讯和百度合作,打造全球最大线上线下(简称O2O)电商公司。中海地产也开始触“网”,与京东推出“云商务”,将企业电商服务入驻写字楼。远洋则携手京东金融玩转“房地产众筹”,尝试互联网模式卖房。万科与淘宝合作,推出了“账单抵房款”活动。就连小米也来搅局房地产,斥资1亿元入股YOU+国际青年公寓,其商业模式是租房,租下整栋楼,重新改造后向青年人出租,小米公寓主打是目前大城市租赁市场中的合租群体。

 

除了积极触“电”,各大房企意识到通过开发、建设、销售获取高利润的时代已经结束,各路房企开始思考如何向“轻资产、重运营”的模式转型,尝试摆脱以开发总揽全包获取高利润的“重型经营模式”。在2013年的年度业绩发布会上,万科首次提出小股操盘的轻资产模式,今年818日,万科发布半年报显示,其以小股操盘为主的轻资产运营策略已顺利推开。万科在一些联营合营项目中就不再追求控股,甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权,优势就在于,万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。简单地说,通过小股操盘的项目,万科可向其他股东收取一定的管理费,或要求获得高于股权比例的超额分配权。今年,郎诗也宣布将大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务。

 

对于万科这样的品牌房企而言,以持少量股权负责项目管理的“小股操盘”形式,并收取相关开发管理费等,这样收益率更高,风险相对较低。

 

花样年在轻资产运营也迈出重要一步,今年6月,花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家,剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所,并成为了国内物管上市的第一股。彩生活瞄准的是线上线下结合的大社区服务,利用“大社区”赚钱。如今,不少房企都在探索“大社区资源”变现的模式。

 

今年,房地产与金融联姻的趋势也相当明显,恒大入股华夏银行,越秀集团收购香港创兴银行,招商地产宣布与招商银行达成战略合作,王健林则公开表示万达今年会组建金融产业集团。涉足金融的房企还包括新华联、中天城投、冠城大通等,以参股或新设银行为主。目前,不少房企都涉足了金融控股集团、小额贷款、金融租赁、产投基金、互联网金融等业态。转型金融和社区服务,通过互联网等路径实现服务升级,皆是目前房企探索转型的重点方向。

随着房地产白银时代的到来,企业盈利空间下降,利润趋于合理,行业由粗放式增长向精益式增长转变。今年以来,行业开始进入从开发为主到运营、服务为主的阶段,房企开始注重打造产业链的延伸产品,互联网、金融、房产三要素的整合力度正在加大。

 

另一方面,品牌房企谋求多元化战略发展也特别火爆,多数房企正通过将地产与其他产业结合,寻找新的利润增长点。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略,以分享城市化为核心的商业地产布局战略、以分享休闲度假为核心的旅游地产等等。

 

但就目前而言,无论是拥抱互联网、涉足电商、金融还是产业多元化战略,房企的转型还处在试水阶段,尚未形成较为成熟的盈利模式。鉴于行业的系统性机会不复存在,快周转的传统开发模式将不再成为主流,房企需要跨越式创新,才有机会赢得未来市场。值得警惕的是,房企转型的一些领域面临供应过剩如商业地产、旅游地产等,房企极有可能陷入转型“陷阱”。不转型可能在等死,但也得谨防转型转死!


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