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杨廷文:2014房价还将继续上涨

热度 1已有 5795 次阅读2013-12-25 08:56 |个人分类:焦点|系统分类:市场研究| 房地产调控, 楼市调控, 2014, 房价

杨廷文:2014房价还将继续上涨

尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法,现在是以疏为主,疏堵结合,立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋平稳。

随着年末一系列重大会议的召开,未来宏观政策走势逐渐明晰。作为宏观经济重要支柱之一的房地产,也将迎来政策变局。笔者认为,尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。

未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给,随着房地产市场环境的变化,新的市场供应体系将在未来几年确立。笔者认为,按照上述思路,带有半市场化性质的经适房和限价房,未来很可能淡出市场。

就房地产市场走势而言,笔者强调,短期内房地产市场走势以稳为主,房价将迎来低速增长期。

笔者认为,过去的调控主要依赖限购、限贷、限价等“堵”的方法,来遏制旺盛的购买需求及投资动能,现在是以疏为主,疏堵结合,调控思路发生了变化。

所谓“疏”,主要指立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。笔者认为,新型城镇化进程的推进,还将引致大量购房需求,未来一段时间内,加强供应将是政策主要立足点。

此前高层指出,将建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。今后的房地产建设中,要以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求。

笔者认为,未来的保障房价格由政府决定,商品房价格则由市场决定。随着经济增长水平、市场供需情况等的变化,住房供应体系并非一成不变,而会有所调整。按照上世纪90年代房改政策的提法,我国的住房供应体系为:向低收入家庭提供廉租房,中低收入家庭提供经济适用住房,中等以上收入家庭提供商品房。未来这种方式可能有所调整。

针对本地的市场供需形势,各地正重构各自的住房供应体系。在中央层面,也可能针对保障房政策做出新的调整。上述调整有可能纳入房地产调控长效机制中。

笔者认为,三中全会首次提出,让市场在资源配置中起决定性作用。这意味着,在未来的住房供应中,带有半行政色彩的经济适用房和限价房将可能逐渐退出历史舞台,廉租房和公租房将成为保障房供应的主体,棚户区改造的规模也将有所扩大。而在市场层面,对普通商品房和高端商品房的交易限制也会逐渐放开。

尽管楼市政策的总体思路正在发生变化,但短期内政策基调恐难以改变。笔者认为,建立楼市调控的长效机制,推进房地产领域各项改革,必须是在维持房地产市场稳定的前提之下当前市场并不稳定,所以行政手段暂时还没有退出的必要。长效机制建立并非一朝一夕,在尚未建立之前,政策不宜出现“空窗期”,所以短期内调控政策不会有太大变化。

事实上,高层对市场化思路的强调,不仅不意味着政策马上松绑,个别城市甚至在短期内对调控进行收紧。

10月以来,包括北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四个一线城市在内,全国共有17个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策,以期能够稳定购房者预期。从国家统计局发布的数据来看,上月这17个城市新建商品住宅价格(不含保障房)环比涨幅明显回落,回落幅度高于70个大中城市平均值,体现出明显的政策效果。

同时,温州(楼盘)、芜湖(楼盘)等地早在此前对楼市政策进行松绑,温州还松绑了“限购令”的“红线”。这也是自20111月我国推出限购政策以来,首次有城市松绑“限购令”且未被叫停。

一部分城市明确收紧调控,一部分城市明确松绑政策的现象,在我国房地产调控史上还是首次出现。笔者认为,这种情况意味着,房地产调控思路恐不再“一刀切”,而将逐渐差别化。

笔者认为,随着社会经济发展,不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度有所差别,所以未来的房地产调控政策一定会体现出差别化思路。

我国房地产市场化改革尚不足20年,但不同城市之间的楼市却出现明显分化。笔者认为,一二线城市因聚集了过多资源,导致需求旺盛,房价也变得易涨难跌;广大三四线城市则在土地财政的驱动下大量供地,使得当前市场面临消化压力。

高层推进新型城镇化,以及控制特大城市的人口规模的思路,将在很大程度上弥合城市之间的上述差异。因此,未来房地产调控政策也将出现分化。

随着房价不断攀升,在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下,房地产价格的暴利上涨效应已经开始衰减。近3年来,全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。

达成上述效果的主要政策手段,在于限购限贷等行政化调控思路。从上市房企财报不难看出,近几年来,房企纯住宅业务的利润率正在下降。

笔者认为,随着挤泡沫的继续,明年房价增速放缓已难以避免,这种观点得到不少机构认同。上海易居房地产研究院就认为,虽然当前房价涨幅处于高位,但这一指标即将见顶。今年下半年以来,我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓,这样的态势将在明年得到持续。在GDP增速下降的情况下,房地产市场增速也将放缓。近两年来,一二线城市土地供应规模明显提升,将有助于缓解市场供需关系,缩小城市之间差异,并稳定房价走势。

从更长周期来看,笔者认为,随着个人住房信息系统、房地产征信系统等的完善,以及房地产调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋于稳定,剧烈波动的情况将较少出现。

尽管今年实行了严厉的楼市调控措施,笔者认为未来一年二三线城市房价将继续上涨房地产市场风险正在下降。

今年2月,房地产市场调控“新国五条”出台,要求坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施等,拉开了新一轮调控序幕。但严厉的调控手段并没有带来房价相应地下跌,进入下半年后一线城市房价涨幅还有扩大趋势。

国土资源部今年7月发布的报告称,“新国五条”对市场的抑制性影响有限;住宅需求居高不下,房企拿地积极,拉动住宅地价明显上涨。

年底已至,不少开发商开始清点收官之账。纵观2013年全年,房企销售业绩几乎全线大涨,即使相对未把准销售节奏的房企几乎也都完成了全年销售任务,个别开发商更将稳稳地跨入千亿元销售规模的阵营。显然,与2011年全年的行业冬天,甚至2012年年底呈现的翘尾行情相比,2013年似乎更让房企“满意”且稍显“欢乐”。

不过,房企收官忙“数钱”之际,元旦和春节将在20141月的一头一尾来临,再加上政策调整,不管主动还是被动,多数房企开始收缩推盘量。

进入年底,大量在2013年取得较佳战绩的中低端项目已‘鸣金收兵’。此外,一二线城市与一些三线城市不同,春节更有“空城”的感觉,需求萎缩明显,开发商开盘积极性也落至低点。

笔者认为,年底将再现成交高峰,实际上,进入2013年最后一个月份,一二线城市商品住宅市场没有延续持续下跌的态势,反而出现回涨。

对此,笔者认为,12月楼市成交出现翘尾,很大程度上源于上月供应的阶段性爆发。

  此外,笔者预计,整个12月成交量或将超越“金九”的销量,创造3月以来的月度成交新高峰。

  

  笔者建议,在拿地竞争白热化而市场需求旺盛的背景下,房企销售目标已达成后,可将库存放缓推盘节奏,待旺季集中入市,可能会提高利润空间,届时将拉高市场成交均价。


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发表评论 评论 (1 个评论)

回复 杨涛 2013-12-25 09:45
什么时候物价涨,房价跌的?

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