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日志

杨廷文:中国高房价还会依然上扬

热度 1已有 6183 次阅读2013-8-20 10:06 |个人分类:焦点|系统分类:市场研究| 高地价, 高房价

杨廷文:中国高房价还会依然上扬

 

有很多不理解开发商的老百姓,认为高房价是开发商鼓弄出来的,认为开发商是新一代的“吸血鬼”,然而你们不知道高房价背后的真正原凶是谁,下面就让我们一起来分析一下高房价是怎么催生出来的真相吧?

 

笔者前几日通过国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示了解到,7月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个,新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个。笔者认为,房价继续上冲的动力在于刚性需求拉动和近期地价上涨。

 

相比于住宅市场成交量及房价的稳步上扬,今年以来土地价格的上涨则可谓突飞猛进。中国房产信息集团提供的数据显示,7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030/平方米,较上月提升28%,同比上涨59%,创近一年来新高。

 

乐观情绪蔓延的同时,笔者不禁对楼市未来的风险产生担忧。

 

笔者认为,房企频频高价拿地,充分说明其对于后市持乐观态度,这也将连带引发高价地块周边乃至区域房价进一步快速上涨,对此,政策制定层面通过行政手段加以干预存在一定必要性。

 

国家统计局数据显示,新建商品住宅价格同比涨幅最高的则全部为一线城市。除北京(楼盘)外,广州(楼盘)涨幅17.4%、深圳(楼盘)涨幅17%、上海(楼盘)涨幅16.5%。二手房同比涨幅前四也全部是一线城市,北京涨幅15.3%、上海涨幅10.9%、广州涨幅10.7%、深圳涨幅10.5%

 

土地市场的高烧也正在为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜。据监测,2011年至今,上海惠南板块新房价格一直徘徊在13000/平方米的水平,而上周成交的惠南商住地块,楼板价已经占到周边新房价格72.5%,如果今后房价不出现大幅上涨,该项目未来盈利情况并不乐观。

 

据中国指数研究院的统计,今年以来,北京、广州、珠海(楼盘)出让的多幅高价地块在剔除保障房后的楼板价已经超过地块周边的一、二手房均价,“面粉贵过面包”再次成为现实。

 

上海易居房地产研究院发布的数据显示,7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元,环比增长54.2%,同比增长155.1%,创下近31个月的新高;7月十大城市土地成交均价为3474/平方米,环比增长50.0%,同比增长92.7%,价格创41个月新高。北上广深四个一线城市7月的土地成交均价为7025/平方米,环比增长72.7%,同比更是暴涨181.5%,同样创下近41个月新高。

 

据中国指数研究院发布的报告,以一线城市为首,近期各地土地市场中成交多宗单价接近甚至超过周边房价的地块。对于拿地企业来说,面对过高的土地单价,只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利,这不仅会给公司经营带来风险,也将继续助推房价的上涨。

 

笔者认为,新政下土地市场逆势升温,开发商对后市信心满满,不断高价拿地,也将进一步向楼市释放出积极信号,这或许意味着楼市风向会进一步转向乐观,今年以来的调控成果很有可能受到影响。当“面粉”的价格再次超过“面包”,调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。

 

为何无论怎么调控总是“刹不住”房价呢?

 

一系列行政调控手段的实施,事实上加剧了住房市场的供需矛盾。在高度计划的土地供应制度下培育出来的房地产市场,需要一场深度变革,否则任何修修补补的调控政策,很难撼动楼市。

 

“我们十年调控最大的缺陷之一就是没有和改革相结合。得了必须动手术的病,就别妄想吃几副退烧药能好!”

 

7月全国房价同比涨幅再创新高。以京、沪、广、深为代表的一线城市同比涨幅强劲,房价上涨的绝对数据依然惊人。

 

以温州为代表的房价环比下跌城市开始“松绑”楼市调控政策,随着传统销售旺季“金九银十”的日益临近,“稳房价”的压力不断增大,全国房价涨势未改 房价绝对数据依旧惊人。

 

数据显示,7月与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,持平的城市有4个,上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为2.2%

 

去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。7月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为18.3%,涨幅比6月份回落的城市有7个。

 

从房价环比上涨的城市数量来看,7月的变化并不明显,比6月份环比上涨的城市个数还减少了一个;同时,从全国房价平均环比涨幅的指数来看,根据市场机构的统计,7月平均环比涨幅为0.72,已经连续第四个月保持涨幅回落的态势。

 

不过,尽管从房价上涨城市和平均环比涨幅看,7月数据在继续放缓,但因为基数越来越大的原因,实际市场感觉的涨幅依然不小,涨幅的绝对数据依然惊人。

 

“受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响,7月份70个大中城市房价总体仍呈涨势”,国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读7月份房价数据时这样表示。

 

笔者认为,2013年已走过大半,中国房地产市场交出了一份亮眼的成绩单,2013年前7月全国商品房销售面积同比增长近三成,重点城市土地市场供应与成交上涨近一倍,而二手房价指数也一路上扬,标杆房企业绩喜人、拿地积极。主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成。

 

一线城市领涨 全国同比涨幅创历史新高

 

除了整体房价的持续上涨之外,特别值得关注的依旧是以北、上、广、深等为代表的一线城市房价的高歌猛进。

 

7月份新建商品住房的房价变动情况来看,70个大中城市中已经有10个城市的房价同比涨幅超过10%。其中,涨幅最高的是北京上涨18.3%、广州上涨17.4%、深圳上涨17%、上海上涨16.5,另外,厦门、南京、郑州、南充、福州、沈阳等城市的同比上涨幅度也均超过10%

 

如果考虑到去年同期这些城市已经十分高企的房价基数,短短一年之内超过10%、甚至接近20%的房价上涨幅度让全社会关注。从70个大中城市的整体情况看,房价平均同比指数的涨幅在7月达到了创纪录的7.71%,这也是房价平均同比涨幅在今年1月由负转正以来的最高涨幅。

 

笔者认为,从目前全国楼市看,一、二线城市因为集聚了过多的资源,使得房价易涨难跌。2012年以来房地产信贷量的激增是出现市场反弹的主要原因。整体来说,当下楼市量价均居于高位,而开发商的资金情况明显好于往年,在这种情况下调控楼市的难度明显加大,大部分城市想要完成年度调控目标的难度非常大。

 

行政调控日渐式微 少数城市楼市“松绑”

 

房价的持续上涨,以限购、限贷等为代表的行政化楼市调控作用已经越来越不明显。事实上,在房价上涨最快的北京和广州,甚至全都出现过更为严厉的“限价”政策,而这些都没有阻挡住房价上涨的脚步。

 

笔者认为,在不改变购房者预期和地王迭出的情况下,刚需会恐慌性入市,改善需求也会透支购买力。可以说用堵的短效调控政策已经走到尽头,效果会越来越小。

 

然而,就在全国房价持续升温的同时,一些地方也开始悄然为楼市松绑,“微调”房地产调控政策。

 

就在7月房价数据出台的前一周,温州对其正在执行的限购政策进行了口径上的调整,放宽了限购的条件,一时间温州购房热情被点燃,售楼处再次出现火爆场景。从7月公布的数据看,温州市是为数不多的几个房价出现环比下跌的城市之一,房价的回落显然让当地政府“坐不住”了。

 

笔者认为,在目前宏观经济面整体承压,地方财政收入大幅下降的背景下,中国经济对房地产的依赖度不减反升。虽然类似温州出现的这些微调松动政策,在实际执行中对市场直接影响不大,但其示范效应难以估量,若各地重复出现这样的松动,那么对购房者入市积极性、开发商定价的心理将会产生非常大的影响作用。

 

一方面是行政调控手段效果日渐式微;另一方面,部分地方政府开始暗自微调放松政策,引发市场预期转变。

 

笔者认为,市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政调控的作用毋庸置疑,但“调不改涨”的现实已经导致民众对政策预期的改变。房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节,要让市场规律发挥更久、更大、更持续的作用。

 

日前,杭州市明确,签订购房合同(含预售合同)满5年的经济适用房可上市交易,经济适用房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。在很多人看来,经济适用房上市交易后,促进存量增加,可以起到平抑房价作用;但实际上,在更多人看来,经济适用房入市且差价55%归政府,将极大地刺激地方政府大力发展房地产的欲望,经济适用房不过是又一个赚钱的工具。

 

经济适用房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。由于经济适用房具有一定的保障性质,因此其土地出让金一般要比商品房低很多,所以其销售的价格也要低很多。在很多城市,可以买经济适用房的人并不是拿来住的,而是等待几年以后以略低于市场价格出售转手,国家让利的经济适用房,变成了很多人赚钱的工具。

 

在中国,目前房地产的现状不是供应不足,而是房价太高,这个高房价其实与供求关系的关联度不大,除了几个一线城市。现在,我们谈论得更多的是“鬼城”,是高达30%以上的空置率,是大量城市新建城区无人居住,但即使这样,房价依然很高。8月公布的54个城市的土地价格,较去年同期增长了48%,地价高居不下,房价怎么可能下跌?从这个角度看,房价有刚性的基础,但不是刚性需求,而是刚性成本。土地财政是各级地方政府的命根子,地价不可能下降,房价也不可能下降。

 

那么,经济适用房上市怎么又会引发如此关注呢?请注意,经济适用房之所以便宜,前提是政府让了利的,少收税,少收了土地出让金,所以首次销售价格便宜,购买者也有严格的要求。但是,几年以后,政府坐不住了,它让的利,被有资格买经济适用房的人利用了。于是,放开经济适用房上市,政府收55%的土地收益。看到没有,这55%的差价依旧是和土地有关的,以前是只卖地,现在干脆土地房子一起卖。以后会发展为什么趋势呢?政府要么卖地,要么不好卖的情况下自己修限价房或者经济适用房,敞开供应,然后收取土地收益,其实都是一回事。

 

在这个情况下,那些指望房价会跌的人看来是没希望了,要么土地高价出让给开发商修高价的商品房转嫁给消费者,要么土地低价出让修经济适用房,最终还是要收取55%的差价,出让金最终也要转嫁给消费者,土地财政的思路始终不变。只不过,经济适用房也好福利房也好,本身又有很多灰色交易和猫腻,政府以前还只是出让土地给开发商让市场自己调节,现在可以通过经济适用房直接插手市场,要么当地主,要么通过经济适用房直接当开发商,反正就是扭住土地财政不放。

 

有意思的是,曾几何时,经济适用房、廉租房、限价房等保障房被认为是解决住房困难平抑供求失衡的法宝,且严格规定了额度不低于新建商品房的30%。但实际上,不仅这30%的比例远远没有达到,现在这看似微不足道的经济适用房还可以入市,由此可见三点:一是杯水车薪的供应肯定无法平抑房价;二是经济适用房作为保障房的性质正微妙地发生改变,如果经济适用房以低价销售给关系户,然后再光明正大地销售并形成一条利益链条,不仅无法平抑房价,更可能加大灰色交易的力度;三是政府如此积极从土地和成品房两个角度入市,房价下跌就是天方夜谭。


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