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杨廷文:房企融资政策或有条件放开

热度 1已有 5022 次阅读2013-7-11 16:27 |个人分类:焦点|系统分类:市场研究

杨廷文:房企融资政策或有条件放开

 

笔者已有些时日没有发表观点了,是因为市场处于平稳期,今天笔者观察到近期土地市场会有新的动向,从昨日国土资源部下属机构中国土地勘测规划院发布“20136月地价月度调查分析简报”总体来看,房地产调控政策利空出尽,商服地价上升势头维持;个别城市出现楼盘优惠现象,但大部分城市楼市整体表现持续上涨,受其影响住宅地价上行趋势强化,拿地热潮已从一线城市外扩。

 

报告显示,商住地价上涨势头不减,资金偏紧凸显变数。新“国五条”及其细则的效果应验了“再而衰,三而竭”的规律,商服、住宅土地市场上涨势头未能遏制,反倒维持在高位运行。中央的按兵不动态势被市场解读为调控政策利空出尽,并对后期形成上涨预判。

 

报告认为资金供应情况将对土地市场产生较大影响。620日货币市场上隔夜拆借利率飙升一度引发各界关注,银行的年中大考也在一定程度上减少了贷款货币供应量的泛滥,资金面的收紧有望维持一段时间,而这一变化无疑会对土地市场的后期走势形成重要影响。土地上涨势头能延续几时,须看资金供应的变化情况。

 

对于当前土地市场,报告认为,“退地”与“复出地块”并存,后市判断初显分歧。

 

6月下旬,杭州雅戈尔的“退地”引发关注,宁可损失4亿多元也要退地的行为,也表现出对后市的看淡。

 

与此同时,南京市浦口区两宗201211月份曾经暂停出让的地块,再次复出时起拍价都被大幅提高,由原来包含少量商业项目改为纯住宅项目的地块,起拍底价由11.42亿元上涨至16.03亿元;另一宗地块,起拍底价由8.13亿元涨至11.62亿元。北京先前取消的夏家胡同地块也再次挂牌按规定上调了地价。暂停出让的地块加价“复出”,也在一定程度上反映了政府对于优质地块的信心十足。

 

在经济增幅放缓的背景下,地方财政压力逐渐显露,这会促进地方政府加快供应土地来维持土地收益。

 

“上半年,为了配合宏观调控的需要,土地市场的供应量明显偏紧。年中,各地财政压力显现,土地市场经过前期的回暖渐近火热,多地加大供地力度以缓解财政压力及保障供地计划的完成。”报告称。

 

受楼市销售带动,土地市场也逐渐升温。截至今年上半年,京沪广深等重点城市土地出让收入纷纷大幅增加,北京土地出让收入已经超过去年全年。

 

在房企融资方面,笔者认为,从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到,虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化,但是,与宣布相关政策时相比,仍有细微差异。这种变化预示着,未来房企融资政策可能会有条件地放开。

 

2010年以来,房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间,不少内地房企赴港上市,从海外获得大量融资,而国内房价依旧维持涨势。笔者呼吁,房地产企业融资应尽快实现市场化。

 

证监会近日在新闻发布会上回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时表述措辞微调,指出,关于该项政策,以628日证监会新闻发言人的表态为准。当时,这位发言人表示,根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定,对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形,证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制,提高工作效率。

 

尽管证监会重申这一态度,但与相关政策出台时的表态相比,仍有细微差别。证监会在201010月发布消息称,为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策,证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

 

针对这种变化,笔者认为,这或许意味着,未来房企融资政策可能会有条件地放开,即对不存在上述违法违规行为的企业,仍有“放行”的可能。

 

按照证监会与国土部在2010年底建立的联动机制,两部委共建一套内部系统,国土部将企业拿地、融资和开发等信息实时更新至上述系统,从而作为证监会对企业再融资等事项审批的依据。在上述系统投入运作的两年多来,甚少有涉房企业获得再融资等事项审批。

 

笔者呼吁,在逐步建立房地产调控长效机制的同时,应逐步取消各类行政化限制。

 

从资本市场反应看,或受益城镇化概念,上市房企似已迫不及待。公开信息显示,从71日至今,已有多家A股上市房企因重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因,但笔者认为,可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。

 

笔者观察到71日,金丰投资率先宣布停牌。经过数日发酵,其停牌目的已渐趋明朗:可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团,后者与金丰投资同属上海“国字头”企业。

 

随后,宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股纷纷宣布,因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”,为近年来所少见,笔者认为,可能与再融资和重大资产重组颇有关系。

 

最近三年来,房地产企业在A股的上市之路几乎被堵死,多家房企均在此期间选择赴港上市。在这段时间,成功通过借壳上市A股的涉房企业寥寥无几。例如,涉房企业华夏幸福的主业在于园区开发,而非纯粹的房地产开发企业,其上市更多得益于“城镇化”概念。

 

在我国大力推进新型城镇化背景下,这一概念已成为不少房企押宝对象。据笔者了解,近期一些房地产企业正在筹划A股上市相关事宜,其筹码便是“城镇化”。笔者分析,若房企上市、再融资和重大资产重组得以“有条件”地放开,那么这些企业可能从“城镇化”和“保障房”等概念受益。

 

作为楼市调控政策的一部分,暂停房企上市、再融资和重大资产重组,似乎并未对市场造成太大影响。随着调控政策持续发酵,房企资金状况虽在去年上半年有所吃紧,但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后,房企资金很快恢复。

 

国家统计局数据显示,1-5月,全国房地产开发企业到位资金为45115亿元,同比增长32.0%。处于近两年来最高水平。其中,受房地产销售放量影响,定金及预收款增速达57.9%,个人按揭贷款增长61.7%

 

多家A股一线房企陆续通过收购H股公司方式,成功跃上海外融资跳板。很多上市房企也通过私募、信托等方式进行大量融资。

 

受房企资金充裕影响,全国70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出,市场对未来房价走势普遍预期向上。

 

笔者认为,行政化的调控手段应逐步退出,在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预,实现市场化运作。其中,在推进利率市场化同时,为减少金融风险,房地产业融资渠道应尽快实现市场化。


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