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日志

中国三四五线城市商业未来的创新之路

热度 3已有 5285 次阅读2018-8-9 12:56 |系统分类:文章

  2018年8月3-4日,“首届全经联产业创新大会”在北京召开,包括各部委领导、二十家各地政府、全经联二十三个产业委员会、近三十家全经联产业孵化器和加速器、上百个全经联产业IP、数十家全经联产业投资联合体成员机构、各地开发商和运营商,以及科研机构、业界同仁、媒体代表在内的500多人参加。

  全经联商业委副主任、合创中国的CEO弓超先生在本次大会做了题为《商业的未来》主题分享,下面就让我们一起走进的演讲,看他如何来挖掘中国三四五线城市商业未来的创新之路。


  以下为演讲正文:

  尊敬的主席、全经联的家人们、大家上午好!

  在正式主题演讲之前,跟大家分享一件事情:

  我是全经联最早的一批会员,2009年后,近十年的时间内,我离开了,今年又重新回到了全经联。为什么回来?因为当初和我一起来到全经联的人,现在都是大咖了。这几年我一直在想如何努力挣钱,但是我思维受阻,面对这个市场的时候,我感到迷失,不知道出路在哪儿。于是我回到全经联,就是为解决我阻塞的思维的问题。我回到全经联,义无反顾地加入了五期的孵化营。通过学习,重塑我的思维方式与行为格局,我的转变,主要来自三个方面:

  第一个转变——空杯理论。

  这是进入全经联的第一关,要把所有的东西都倒掉。主席说,只有空杯,才能装更多的价值。

  第二个转变——什么是价值。

  当你贡献出价值,别人认为你有价值的时候,你才有价值,这个是最为深刻的认识,而且受益匪浅。

  第三个转变——从开发到代理再到平台的自我升级。

  我们合创中国从92年做地产一直到2014年,一直是开发商,2014年以后转型做了一个房地产代理销售,2014、2015年房地产市场非常不好的时候,我们靠我们自己的销售方法,基本不好卖的盘都能卖。为什么有这个条件?因为做开发的时候,一直在缺钱,从做开发之日起到2014年,没有不缺钱的时候。我们有1个亿的时候,做3个亿的事,有3个亿的时候做10个亿的事。我们认为,所有的房地产就是一个金融平台,我们现在做的并不是买房、卖房,是做一个金融平台。在资金不足的情况下,在20年的时间里,我们积攒了大量怎么拿钱的方法,这也是我们合创最核心的价值所在。即使这样核心的东西,在企业再发展的时候,再次遇到一些困惑和瓶颈。我们合创中国在2017年,主要承接的项目以商业为主。为什么做商业?我们自己的定位叫卖“卖不动产”,为什么卖“卖不动产”?其实好卖的不找你,所以卖不好卖的。不好卖,卖不好,是没办法,卖好了,算你厉害。就是这样的一种思维,在去年的时候,我们在全国做了53个项目,大概有80亿的销售额,佣金按2个点计算,营业收入也还可以。但是我觉得这样会过得不舒服,我觉得还有更大的东西让我们去做,这是在回归全经联以后得到的结论,我们要考虑一些问题。


  三四五线城市商业存量巨大。

  在这么大一个场合,说商业未来不应该是我,应该是由马云来说。但是我们认为的商业未来和马云所说的商业未来不一样,我们认为的商业未来有两点,第一种是引领着未来商业发展方向的先进商业模式,正如马云的“亲橙里”或“大悦城”。但这不在我们的考虑范围之内,我们考虑的商业未来是在三四五线城市存量商业的未来,三四五线城市有大量的商业处于沉寂状态,那么他们的未来出路在哪里,又该何去何从?是一种发问,也是一种思索。我国三线城市70个,四线城市90个,五线城市129个,每个城市中都有20个左右的商业运营不好,每个商业大约有2万平方米,价值是1.2亿平方米,市场容量是非常巨大的,1.2亿平方米的市值大概在1.44万亿。还不包括镇,近4万个镇,每个平均还有2-3个项目。

  三四五线城市现状:

  一是租金不高;二是运营不善;三是业态常规,没有创新;四是持有这些物业的人大部分都是资金紧张;五是造血不足,失血过多,就是因为他运营过程之中,每年的收入小于每年的支出。

  就商业来讲,首先我们来看两个逻辑:

  一是商业的价值逻辑。

  所有的商业价值不跟它的成本相关,而是跟租金有关。租金的高低决定商业的价值,如果这个房子租金低,高价钱是卖不出去的。但租金又跟盈利有关,就是租户所能产生利润的能力决定他租金的高低。能力又取决于业态、竞争和流量。就我们国家的商业来讲,坪效都不是很高,一般1-2%,3-4%的很少,5%以上的凤毛麟角。

  二是价值再造的逻辑。

  价值最重要的不在于它的位置,也不是区域,而是内容。我们认为如果商业价值做得好,首先是内容,内容决定整个商业的生命,如果没有内容,价值提升变现能力弱是一方面,我们的策略帮助它提升变现的能力也很难。谈到内容,不能不说到全经联,全经联23个赛道,有几百个IP,有健康产业IP,有儿童产业IP,还有体育产业IP、文旅产业IP、智慧社区产业IP、生态环保产业IP,还有现代农业产业IP、文创产业IP等等。在这几百个IP中,我们要精炼出能符合三四五线城市落地的六个IP。这是全经联加速器下一步最重要的工作之一,健康产业、儿童产业、体育产业、新兴餐饮、文旅酒店和新型文创,这六个IP使得他们价值得以重现。六大产业IP引入丰富商业内容,带来流量与竞争力,IP利润得到保障,进而实现租金溢价,实现商业价值再造,吸引更多的IP进驻。四者之间严丝合缝,提升价值。

  把所有价值提升之后,还有一个变现的问题,一个项目的房租一般不能低于5%,5%以下,消费者不接受,一般的理财都是4%左右,5%对他是没有吸引力的,这就需要一个特殊的销售政策助力项目去化,吸引这些人进行投资,使得价值变现。如果7%、8%以上,对未来项目的运营风险又很大。

  合创中国重在实战。

  合创中国有26年的营销历史,从92年一直做到现在,我们有独特的九大卖法,这九大卖法都是经过实践、都是经过落地产生的,而不是存在在理论上。每个卖法都把一些带病的商业给救活了,但是只能救一时,不能救一世,未来如果要打得更好,只有加入IP,使他的造血功能提高以后,才能更好,我们之前所做的只是给带病的商业缓了一步。


  渠道助力价值再造。

  现在是渠道为王的时代,在全经联合创加速器整合了一个中聚联盟之后,这就是全经联合创加速器的逻辑模型,加速器的未来发展之路,就是依托这个逻辑模型, 助力整个三四五线城市的价值和商业价值再造。

  如何落地?

  所有的这些三四五线城市的商业开发商,很少想到来这种大会进行学习,我们只有采用走出去的方法,我们做了这么一个《城市商业价值再造》论坛,一年做八站,每一站都在三线或者二线城市,第一站就在西宁,集约当地的商业持有者、开发商和我们价值对接,我们会落地一个商业院落,重新把价值巩固。第一站就是在西宁,欢迎主席,欢迎全经联的各位家人参加。

  谢谢大家!今天的分享就到这里。

  扫描下面二维码,报名参加9月1-2日的首届全经联合创城市商业价值再造论坛,我们在西宁不见不散!


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